Креативное финансирование - Creative financing
В недвижимости , творческое финансирование является нетрадиционными или необычными способами покупки земли или имущества. Цель творческого финансирования , как правило , для покупки или финансирования в собственность , с покупателем / инвестором при наименьшем его собственных денег , как это возможно, иначе известный как левереджа . Используя эти методы, инвестор может приобрести несколько объектов недвижимости, используя небольшие «собственные деньги» или вообще не используя их.
Типы
Ссуды под твердые деньги
Ссуды под твердые деньги (сокращенно HML) похожи на частные ипотечные ссуды, за исключением того, что они выдаются через кредиторов твердых денег . Кредитор в твердых деньгах может получать финансирование либо за счет своих собственных контактов с частными кредиторами , либо за счет финансовых учреждений, с которыми он открыл собственные кредитные линии .
Ссуды под твердые деньги предоставляются инвесторам в недвижимость с целью инвестирования в недвижимость и ее восстановления . Ставки немного выше, чем при заимствовании напрямую у частного кредитора , так как кредитор с твердыми деньгами также может собирать спред доходности . Жесткий деньги кредитор будет также взимать очки от 3% до 6% или более. Эти баллы часто выплачиваются авансом, но некоторые кредиторы могут включить их в ссуду.
Ссуды под твердые деньги - это ипотека под высокие проценты, которую можно получить от частных инвесторов. Отчаявшиеся заемщики с плохими кредитными рейтингами, банкротствами , неподтвержденным доходом или слишком большой задолженностью часто берут ссуды в твердых деньгах, когда они не могут претендовать на традиционную ипотеку. Жесткие деньги становятся крайней мерой, когда заемщики не могут соответствовать стандартам кредитования, установленным банками или спонсируемыми государством предприятиями, такими как Fannie Mae и Freddie Mac .
Частная ипотека
Частная ипотека - это ссуда, обеспеченная недвижимостью , которую предоставляет частный кредитор , а не традиционный кредитор, финансовое учреждение или государственное учреждение. Эти ссуды обычно краткосрочные и действуют от 6 месяцев до трех лет. Это ссуды, основанные на активах, которые предоставляются для покупки и восстановления недвижимости. Поскольку ссуды основаны на активах, решение о ссуде основывается на критериях собственности, а не обычно на квалификации или кредитоспособности заемщика.
Процентные ставки по этим кредитам значительно выше, чем по традиционным кредитам, и могут варьироваться от 12% до 18%, иногда также требуются баллы. Ссуды предоставляются на основе LTV ( ссуды на сумму ) от 65% до 70%, чтобы сохранить достаточный капитал в собственности для частного кредитора в случае дефолта.
Одновременное закрытие
Закрытие Одновременного позволяет домашнему продавец может предложить владелец финансирование на собственность без необходимости держать любую ипотеку . В день закрытия права собственности на недвижимость переходит к покупателю, и вновь созданная (финансируемая владельцем) ипотека продается инвестору облигаций за наличные одновременно.
При условии
Сделка, подлежащая заключению, - это творческий метод финансирования, при котором покупатель может получить право собственности на недвижимость без получения ссуды традиционным способом. В сделке обычно участвует продавец собственности, оставляющий существующее финансирование. Этот процесс аналогичен получению ссуды, но отличается тем, что обычно происходит без ведома первоначального кредитного учреждения и выходит за рамки первоначальных условий ссуды. Этот метод полезен, потому что он дает покупателю возможность получить финансирование без необходимости в транзакционных издержках и не связывает капитал для получения новой ссуды. Этот метод также позволяет покупателю быстро приобрести недвижимость, минуя утомительный процесс выдачи кредита.
Земельный траст
Доверие земля является соглашение , по которому одна сторона ( доверенное лицо ) соглашается с тем , чтобы держать собственность части недвижимого имущества в пользу другой стороны ( выгодоприобретателя ). Земельные трасты используются некоммерческими организациями для сохранения сервитутов , корпорациями и инвестиционными группами для сбора больших участков земли, а также частными лицами для сохранения права собственности на недвижимость, избежания завещания и предоставления ряда других преимуществ.
При применении творческого финансирования земельный фонд может использоваться для получения контроля над собственностью, сохраняя при этом имя владельца в тайне. Хотя это не мешает кредитному учреждению ссылаться на положение о продаже, кредитному учреждению будет сложнее обнаружить, что недвижимость была продана с использованием творческого финансирования.
Короткая распродажа
В случае короткой продажи продавец часто задерживает несколько платежей и может даже быть близок к потере права выкупа , продавец также может столкнуться с серьезными трудностями, из-за которых он не может продолжать производить платежи по этой собственности . Продавец предоставит инвестору короткой продажи контракт на покупку недвижимости, акт , который, вероятно, будет помещен на условное депонирование , доверенность и ряд других документов, которые предоставят ему полный контроль над недвижимостью. Затем инвестор представит в банк, владеющий ипотекой , дело о том, что продавец больше не может производить платежи, должен отказаться от контроля над имуществом и что размер ссуды на имущество должен быть уменьшен, чтобы инвестор мог его купить. недвижимость.
Термин «короткие продажи» является неправильным , потому что он не имеет ничего общего с закорачиванием ничего в финансовом смысле. Эти транзакции также могут занимать значительное время, поэтому по этой причине они также не называются «короткой продажей». Однако этот процесс короче, чем традиционный процесс обращения взыскания и продажи с аукциона , который, вероятно, займет гораздо больше времени.
Это способ быстро продать свой дом, потому что вы фактически передаете контроль над своей собственностью инвестору, продающему короткую продажу, сразу после подписания документов. С этого момента инвестор должен завершить сделку. Если банк откажется принять предложение инвестора о короткой продаже, нет никакой гарантии, что дом в любом случае не перейдет в обращение взыскания, но это дает продавцу «возможность избежать потери права выкупа», когда все остальное потерпело неудачу.
Этот метод также может быть использован для прекращения отчуждения права выкупа на достаточно долгое время, чтобы позволить новую покупку или что-то еще, что нужно сделать с имуществом.
Смотрите также
использованная литература
- ^ http://www.allbestarticles.com/finance/investments/the-role-of-creative-financing-in-subject-to-investing.html
- ^ «Архивная копия» (PDF) . Архивировано из оригинального (PDF) 05 февраля 2011 года . Проверено 6 июля 2012 .CS1 maint: заархивированная копия как заголовок ( ссылка )