Коэффициент покрытия обслуживания долга - Debt service coverage ratio

Коэффициент покрытия долга ( DSCR ), также известный как «коэффициент покрытия долга» (DCR), представляет собой отношение операционного дохода к обслуживанию долга по процентам, основной сумме и арендным платежам. Это популярный эталон, используемый для измерения способности организации (физического или юридического лица) производить достаточно денежных средств для покрытия своих долговых (включая арендных) платежей. Чем выше этот коэффициент, тем проще получить ссуду. Эта фраза также используется в коммерческом банкинге и может быть выражена как минимальный коэффициент, приемлемый для кредитора; это может быть условие ссуды. Нарушение соглашения DSCR в некоторых случаях может быть актом неисполнения обязательств .

Использует

В корпоративных финансах DSCR относится к сумме денежного потока, доступного для погашения годовых выплат по процентам и основной сумме долга, включая выплаты в фонд погашения.

В личных финансах DSCR относится к коэффициенту, используемому кредитными специалистами банка при определении способности обслуживания долга.

В финансировании коммерческой недвижимости DSCR - это основная мера, позволяющая определить, сможет ли собственность поддерживать свой долг на основе денежного потока. В конце 1990-х и начале 2000-х годов банки обычно требовали DSCR не ниже 1,2, но более агрессивные банки соглашались с более низкими коэффициентами, что было рискованной практикой, которая способствовала финансовому кризису 2007–2010 годов . DSCR более 1 означает, что (теоретически, согласно расчетам в соответствии с банковскими стандартами и допущениями) предприятие генерирует достаточный денежный поток для погашения своих долговых обязательств. DSCR ниже 1,0 указывает на то, что денежного потока недостаточно для покрытия платежей по ссуде. В некоторых отраслях, где используется проектное финансирование без права регресса, обычно используется Резервный счет обслуживания долга, чтобы гарантировать, что погашение кредита может быть выполнено даже в периоды с DSCR <1.0.

Расчет

Как правило, он рассчитывается по:

${\ displaystyle {\ text {DSCR}} = {\ text {Чистый операционный доход}} / {\ text {Обслуживание долга}}}$

куда:

${\ displaystyle {\ text {Adj. EBITDA}} = {\ text {Валовая операционная прибыль}} - {\ text {Операционные расходы}}}$

${\ displaystyle {\ text {Обслуживание долга}} = {\ text {Выплата основного долга}} + {\ text {Выплаты по процентам}} + {\ text {Лизинговые платежи}}}$

Чтобы рассчитать коэффициент покрытия долга предприятия, сначала необходимо определить чистую операционную прибыль (NOI) предприятия. NOI - это разница между валовой выручкой и операционными расходами. NOI предназначен для отражения истинного дохода организации или операции без финансирования или до него. Таким образом, в операционные расходы не включаются затраты на финансирование (например, проценты по ссудам), подоходный налог с населения / инвесторов, капитальные затраты и амортизация.

Обслуживание долга - это расходы и платежи, связанные с финансированием. Проценты и арендные платежи - это истинные затраты, возникающие в результате получения ссуд или заемных активов. Выплата основной суммы кредита не меняет чистую стоимость капитала / ликвидационную стоимость предприятия; однако он уменьшает денежные средства, обрабатываемые организацией (в обмен на уменьшение обязательства по ссуде или увеличение капитала в активе). Таким образом, при учете платежей по основной сумме DSCR отражает ситуацию с денежными потоками предприятия.

Например, если коэффициент покрытия долга у объекта недвижимости меньше единицы, дохода, генерируемого недвижимостью, недостаточно для покрытия выплат по ипотеке и операционных расходов собственности . Недвижимость с коэффициентом покрытия долга 0,8 приносит достаточно дохода, чтобы выплачивать только 80 процентов ежегодных выплат по долгу. Однако, если коэффициент покрытия долга у объекта недвижимости превышает 1, он действительно приносит доход, достаточный для погашения ежегодных выплат по долгу. Например, недвижимость с коэффициентом покрытия долга 1,5 генерирует достаточный доход, чтобы оплатить все годовые расходы по долгу, все операционные расходы и фактически приносит на пятьдесят процентов больше дохода, чем требуется для оплаты этих счетов.

DSCR меньше 1 будет означать отрицательный денежный поток. DSCR менее 1, скажем 0,95, будет означать, что чистого операционного дохода достаточно только для покрытия 95% годовых выплат по долгу. Например, в контексте личных финансов это будет означать, что заемщику придется каждый месяц копаться в своих личных средствах, чтобы проект оставался на плаву. Как правило, кредиторы не одобряют отрицательный денежный поток, но некоторые допускают его, если заемщик имеет сильный внешний доход.

Как правило, большинству коммерческих банков требуется соотношение 1,15–1,35 раза (чистый операционный доход или NOI / годовое обслуживание долга), чтобы обеспечить наличие денежного потока, достаточного для покрытия платежей по кредитам, на постоянной основе.

Пример

Предположим, мистер Джонс рассматривает инвестиционную недвижимость с чистым операционным доходом в 36 000 долларов и годовым обслуживанием долга в 30 000 долларов. Коэффициент покрытия долга для этой собственности будет 1,2, и г-н Джонс будет знать, что эта собственность приносит на 20 процентов больше, чем требуется для выплаты ежегодного платежа по ипотеке.

Коэффициент обслуживания долга также обычно используется для оценки качества ипотечного портфеля. Например, 19 июня 2008 г. популярное рейтинговое агентство США Standard & Poors сообщило, что оно снизило свой кредитный рейтинг по нескольким классам объединенных коммерческих сквозных сертификатов ипотечных кредитов, первоначально выпущенных Bank of America. Рейтинговое агентство заявило в пресс-релизе, что оно понизило кредитные рейтинги четырех сертификатов из серии Bank of America Commercial Mortgage Inc. 2005-1, заявив, что понижение рейтингов «отражает ухудшение кредитоспособности пула». Далее они заявляют, что это понижение рейтинга было вызвано тем фактом, что восемь конкретных кредитов в пуле имеют покрытие обслуживания долга (DSC) ниже 1.0x или ниже одного раза.

Коэффициент обслуживания долга, или покрытие обслуживания долга, является полезным индикатором финансовой устойчивости. Standard & Poors сообщило, что на 10 июня 2008 г. общий пул состоял из 135 займов с совокупным сальдо доверительного управления в размере 2,052 миллиарда долларов. Они указывают, что на эту дату было восемь займов с DSC ниже 1.0x. Это означает, что чистые средства, поступающие от сдачи в аренду коммерческой недвижимости, не покрывают ипотечные расходы. Теперь, поскольку изначально никто не предоставил бы подобную ссуду, финансовый аналитик или информированный инвестор будет искать информацию о том, какова была скорость ухудшения DSC. Вы хотите знать не только, что такое DSC в определенный момент времени, но и насколько он изменился с момента последней оценки ссуды. Об этом нам сообщает пресс-релиз S&P. Это указывает на то, что из восьми кредитов, которые являются «подводными», у них средний баланс составляет 10,1 миллиона долларов, а среднее снижение DSC на 38% с момента выдачи кредитов.

И это еще не все. Поскольку всего в пуле 135 займов, и только восемь из них находятся под водой, а DSC меньше 1, возникает очевидный вопрос: каков общий DSC всего пула из 135 займов? В пресс-релизе Standard and Poors приводится это число, указывающее, что средневзвешенное значение DSC для всего пула составляет 1,76x, или 1,76 раза. Опять же, сейчас это просто снимок. Ключевой вопрос, на который DSC может помочь вам ответить: это лучше или хуже, с того момента, когда все ссуды в пуле были впервые предоставлены? В пресс-релизе S&P также говорится об этом, объясняя, что исходное средневзвешенное значение DSC для всего пула из 135 кредитов было 1,66x, или 1,66 раза.

Таким образом, коэффициент DSC (покрытие обслуживания долга) дает возможность оценить финансовое качество и связанный с ним уровень риска этого пула ссуд и показывает удивительный результат: несмотря на то, что по некоторым ссудам DSC ниже 1, общий DSC всего пула улучшилась с 1,66 раза до 1,76 раза. Примерно так должен выглядеть хороший ссудный портфель: со временем DSC улучшается по мере выплаты ссуд, а для небольшого процента, в данном случае 6%, коэффициент DSC ниже единицы, что свидетельствует о том, что для этих ссуд, впереди могут быть проблемы.

И, конечно же, только потому, что DSCR меньше 1 для некоторых займов, это не обязательно означает, что они объявят дефолт.

Метод резервирования до налогообложения

Налог на прибыль представляет собой особую проблему для расчета и интерпретации DSCR. Хотя, по идее, DSCR представляет собой отношение денежного потока, доступного для обслуживания долга, к требуемому обслуживанию долга, на практике - поскольку проценты являются расходами, вычитаемыми из налогооблагаемой базы, а основная сумма - нет - не существует единой цифры, которая представляет сумму денежных средств, полученных от операции, которые полностью доступны для обслуживания долга и являются единственными доступными денежными средствами для обслуживания долга.

В то время как прибыль до уплаты процентов, налогов, износа и амортизации (EBITDA) является подходящей мерой способности компании выплачивать только процентные платежи (при условии, что ожидаемое изменение в оборотном капитале равно нулю), EBIDA (без буквы "T") является более точным показателем. соответствующий показатель способности компании производить необходимые выплаты основного долга. Игнорирование этих различий может привести к значениям DSCR, которые завышают или занижают возможности компании по обслуживанию долга. Метод резервов до налогообложения обеспечивает единый коэффициент, который надежно выражает общую способность обслуживания долга с учетом этих проблем.

Коэффициент покрытия обслуживания долга, рассчитанный с использованием метода резервирования до налогообложения, дает ответ на следующий вопрос: во сколько раз EBITDA компании превышала ее критическое значение EBITDA, где критическая EBITDA - это показатель, который покрывает только ее процентные обязательства + основные обязательства + налоговые расходы, предполагая минимальный достаточный доход + другие необходимые расходы, не учитываемые как бухгалтерские расходы, такие как дивиденды и капитальные затраты.

Расчет DSCR по методу резервов до налогообложения представляет собой EBITDA / ( проценты + резерв до налогообложения для расходов после налогообложения ), где резерв до налогообложения для расходов после налогообложения - это сумма денежных средств до налогообложения, которая должна быть отложена для покрытия расходов. требуемые расходы после уплаты налогов, т. е. CPLTD + нефинансированные капитальные затраты + дивиденды. Резерв можно рассчитать следующим образом:

Если неденежные расходы (амортизация + истощение + амортизация)> расходы после налогообложения, то резерв до налогообложения для расходов после налогообложения = расходы после налогообложения.

Например, если расходы компании после уплаты налогов состоят из CPLTD в размере 90 млн долларов США и 10 млн долларов США в виде нефинансированных капитальных затрат, а ее неденежные расходы составляют 100 млн долларов США, то компания может использовать 100 млн долларов США денежного притока от операций для покрытия расходов после уплаты налогов без уплаты налогов. налоги на этот денежный приток в размере 100 миллионов долларов. В этом случае денежные средства до налогообложения, которые заемщик должен отложить на покрытие расходов после уплаты налогов, будут просто составлять 100 миллионов долларов.

Если расходы после налогообложения> неденежные расходы, то резерв до налогообложения для расходов после налогообложения = Неденежные расходы + (расходы после налогообложения - неденежные расходы) / (1- ставка налога на прибыль)

Например, если расходы после уплаты налогов состоят из CPLTD в размере 100 миллионов долларов, а неденежные расходы составляют 50 миллионов долларов, то заемщик может использовать 50 миллионов долларов денежных поступлений от операций непосредственно против 50 миллионов долларов пост-налоговых расходов, не уплачивая налоги с этих 50 миллионов долларов притока. , но компания должна выделить 77 миллионов долларов (при условии, что ставка налога на прибыль составляет 35%), чтобы покрыть оставшиеся 50 миллионов долларов после уплаты налогов. Резерв этой компании до налогообложения для расходов после уплаты налогов = 50 млн долларов США + 77 млн ​​долларов США = 127 млн ​​долларов США.

Смотрите также

• LLCR
• Рычаг управления
• Проектное финансирование

использованная литература