Акт вместо обращения взыскания - Deed in lieu of foreclosure
Поступок вместо выкупа является делом инструмент , в котором залогодателя (т.е. заемщик) передает весь интерес к недвижимости в залогодержателя (т.е. кредитор) , чтобы удовлетворить кредит , который находится в по умолчанию и избежать потери права выкупа разбирательства.
Дело вместо потери права выкупа дает несколько преимуществ как заемщику, так и кредитору. Основное преимущество для заемщика заключается в том, что он немедленно освобождает его / ее от большей части или всей личной задолженности, связанной с просроченной ссудой. Заемщик также избегает публичной дурной славы процедуры обращения взыскания и может получить более щедрые условия, чем при формальном обращении взыскания . Еще одно преимущество для заемщика состоит в том, что это вредит его / ее кредиту меньше, чем взыскание залога. Преимущества для кредитора включают сокращение времени и стоимости повторного вступления во владение, меньший риск мести заемщика ( кража металла и вандализм собственности до выселения шерифа) и дополнительные преимущества, если заемщик впоследствии подает заявление о банкротстве .
Если есть какие-либо второстепенные права залога, заменяющий договор является менее привлекательным вариантом для кредитора. Кредитор, скорее всего, не захочет принять на себя ответственность младшего залога от владельца собственности, и, соответственно, кредитор предпочтет лишить права выкупа, чтобы очистить право собственности.
Чтобы считаться актом вместо обращения взыскания, задолженность должна быть обеспечена передаваемой недвижимостью. Обе стороны должны заключить сделку добровольно и добросовестно . Мировое соглашение должно предусматривать общую компенсацию, которая, по крайней мере, равна справедливой рыночной стоимости передаваемого имущества. Иногда кредитор не будет заключать сделку вместо обращения взыскания, если непогашенная задолженность заемщика превышает текущую справедливую стоимость имущества; в других случаях кредитор согласится, поскольку он, скорее всего, в конечном итоге получит собственность в результате дорогостоящего процесса обращения взыскания.
Из-за требования о том, что инструмент должен быть добровольным, кредиторы часто не будут действовать в соответствии с актом вместо обращения взыскания, если они не получат письменное предложение о такой передаче права от заемщика, в котором прямо указано, что предложение о вступлении в переговоры делается добровольно. Это введет в действие правило доказательства условно-досрочного освобождения и защитит кредитора от возможного последующего иска о том, что кредитор действовал недобросовестно или оказывал давление на заемщика с целью урегулирования спора . После этого обе стороны могут приступить к переговорам об урегулировании. Закон о предотвращении Home Equity Кража в Нью - Йорке создала некоторую путаницу в отношении этого часто используемого метода расчета. Неясно, применяется ли HETPA к действиям вместо обращения взыскания, поскольку нет четкого исключения, как, например, для дела судьи. Двухлетнее право на расторжение договора не является риском, который устраивает банки или страховщики титулов, особенно с учетом сложности соблюдения, поэтому многие банки и страховщики титулов в Нью-Йорке не хотят работать с документами взамен.