Рыночная стоимость - Market value

Рыночная стоимость или OMV ( Open Market Valuation ) - это цена, по которой актив будет торговаться в условиях конкурентного аукциона . Рыночная стоимость часто используется взаимозаменяемо со стоимостью открытого рынка , справедливой стоимостью или справедливой рыночной стоимостью , хотя эти термины имеют разные определения в разных стандартах и ​​различаются в некоторых обстоятельствах.

Определение

Международные стандарты оценки определяют рыночную стоимость как «оценочную сумму, на которую имущество должно быть обменено на дату оценки между желающим покупателем и желающим продавцом в рамках коммерческой сделки после надлежащего маркетинга, при котором каждая из сторон действовала осознанно, осмотрительно и без принуждения ».

Рыночная стоимость - это понятие, отличное от рыночной цены , которая представляет собой «цену, по которой можно совершать сделки», в то время как рыночная стоимость является «истинной базовой стоимостью» в соответствии с теоретическими стандартами. Эта концепция чаще всего используется на неэффективных рынках или в ситуациях неравновесия, когда преобладающие рыночные цены не отражают истинную базовую рыночную стоимость. Чтобы рыночная цена была равной рыночной стоимости, рынок должен быть эффективным с точки зрения информации, и должны преобладать рациональные ожидания .

Недавно Моччаро Ли Дестри, Пиконе и Мина (2012) подчеркнули тонкое, но важное различие между способностью фирм создавать стоимость за счет правильного операционного выбора и действенных стратегий, с одной стороны, и эпифеноменальным проявлением вариаций акционерной стоимости в разных странах. финансовые рынки (особенно фондовые). С этой точки зрения они предлагают внедрить новые методологии, способные вернуть стратегию в показатели финансовой деятельности.

Рыночная стоимость также отличается от справедливой стоимости тем, что справедливая стоимость зависит от вовлеченных сторон, а рыночная стоимость - нет. Например, в настоящее время ИВС отмечает справедливую стоимость "требует оценки справедливой цены между двумя конкретными сторонами с учетом соответствующих преимуществ или недостатков, которые каждая из них получит от сделки. Хотя рыночная стоимость может соответствовать этим критериям, это не обязательно всегда так. Справедливая стоимость часто используется при проведении комплексной проверки корпоративных сделок, когда конкретное взаимодействие между двумя сторонами может означать, что справедливая цена между ними выше, чем цена, которую можно было бы получить на более широком рынке. могут быть созданы слова «особая стоимость». Рыночная стоимость требует, чтобы этот элемент «особой стоимости» не принимался во внимание, но он является частью оценки справедливой стоимости.

Недвижимость

Этот термин обычно используется при оценке недвижимости , поскольку рынки недвижимости обычно считаются неэффективными с точки зрения информации и сделок. Кроме того, рынки недвижимости подвержены длительным периодам нарушения равновесия, например, в ситуациях загрязнения или других сбоев на рынке.

Оценки обычно выполняются на основе некоторого набора допущений о транзакционных рынках, и эти допущения отражаются в определении стоимости, используемом для оценки. Обычно используется определение, данное для кредитных организаций США, регулируемых на федеральном уровне, хотя при некоторых обстоятельствах могут использоваться и другие определения:

"Наиболее вероятная цена (в денежном выражении), которую недвижимость должна принести на конкурентном и открытом рынке при всех условиях, необходимых для честной продажи, при условии, что покупатель и продавец будут действовать осмотрительно и со знанием дела и при условии, что цена не будет затронута ненадлежащим образом стимулом. В этом определении подразумевается завершение продажи на указанную дату и переход права собственности от продавца к покупателю на условиях, при которых: покупатель и продавец обычно мотивированы; обе стороны хорошо информированы или хорошо осведомлены и действуют в что они считают своими наилучшими интересами; для выставления на открытом рынке отводится разумный срок; оплата производится наличными в долларах США или в соответствии с финансовыми договоренностями, сопоставимыми с ними; и цена представляет собой обычное вознаграждение за проданное имущество не затронуты специальным или творческим финансированием или уступками на продажу, предоставленными кем-либо, связанным с продажей ".

В США лицензированные или сертифицированные оценщики могут быть обязаны в соответствии с законами штата, федеральными или местными законами для разработки оценок в соответствии с Едиными стандартами профессиональной оценки USPAP . В Единые стандарты профессиональной оценочной практики требует , чтобы , когда рыночная стоимость применимое определение, оценка должна также содержать анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, а также оценку времени экспозиции. Все штаты требуют обязательного лицензирования оценщиков.

Важно отметить, что USPAP не требует, чтобы все оценки недвижимости проводились на основе единого определения рыночной стоимости. В самом деле, нередки ситуации, когда оценщикам приходится оценивать недвижимость с использованием других определений стоимости. Если подходит значение, отличное от рыночной, USPAP требует только, чтобы оценщик предоставил как определение используемой стоимости, так и ссылку на это определение.

Другие определения

Рыночная стоимость является наиболее часто используемым типом стоимости при оценке недвижимости в Соединенных Штатах, поскольку она требуется для всех ипотечных сделок, регулируемых на федеральном уровне, и потому, что она была признана судами США действительной. Однако оценщики недвижимости используют множество других определений стоимости в других ситуациях.

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость - это наиболее вероятная цена, которую может принести определенный интерес в недвижимом имуществе при всех следующих условиях:

  1. Завершение продажи произойдет в течение строго ограниченного будущего маркетингового периода, указанного клиентом.
  2. Фактические рыночные условия, преобладающие в настоящее время, соответствуют интересам объекта оценки.
  3. Покупатель действует осмотрительно и со знанием дела.
  4. Продавец находится под крайним принуждением к продаже.
  5. Покупатель обычно мотивирован.
  6. Покупатель действует в своих интересах.
  7. Для завершения продажи будут предоставлены ограниченные маркетинговые усилия и время.
  8. Оплата будет производиться наличными в долларах США или в рамках сопоставимых финансовых договоренностей.
  9. Цена представляет собой обычное вознаграждение за проданную собственность, на которое не влияет специальное или творческое финансирование или концессии на продажу, предоставленные кем-либо, связанным с продажей.

Стоимость упорядоченной ликвидации

Это определение значения отличается от предыдущего тем, что предполагает упорядоченный переход, а не «крайнее принуждение».

Федеральное землевладение

Для приобретения земли федеральными агентствами США или при их финансировании применяется несколько иное определение:

"Справедливая рыночная стоимость определяется как сумма наличными или разумно эквивалентными денежным средствам, за которую, по всей вероятности, недвижимость будет продана знающим владельцем, желающим, но не обязанным продать, знающему покупателю, который желает, но не обязан покупать . При установлении этой цифры следует учитывать все вопросы, которые могут быть выдвинуты, и им разумно придать существенный вес при ведении переговоров людьми с обычной осмотрительностью, но не следует уделять никакого внимания вопросам, не влияющим на рыночную стоимость ».

Ценность постоянного концерна

Когда оценщик недвижимости работает с оценщиком оценки бизнеса (и, возможно, оценщиком оборудования и техники), чтобы определить стоимость объединения бизнеса и недвижимости, используемой для этого бизнеса, конкретная рыночная стоимость называется «стоимостью непрерывного предприятия». . Он признает, что комбинированная рыночная стоимость может отличаться от суммы отдельных значений: «Рыночная стоимость всех материальных и нематериальных активов установленного действующего бизнеса с неопределенным сроком службы, как если бы они были проданы в совокупности».

Ценность использования

Стоимость использования принимает во внимание конкретное использование объекта недвижимости и не пытается определить наиболее эффективное и наилучшее использование недвижимости. Например, оценка может быть сосредоточена на добавочной стоимости недвижимости для коммерческого предприятия.

В некоторых юрисдикциях, регулирующих налогообложение собственности, разрешается проводить оценку сельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий. Кроме того, действующие правила IRS по налогу на недвижимость позволяют оценивать землю, находящуюся во временном сельскохозяйственном использовании, в соответствии с ее текущим использованием, независимо от потенциала застройки.

Экономическая ценность и доверие инвесторов

Стабильность и экономический рост - два фактора, которые ищут международные инвесторы при рассмотрении вариантов инвестирования. Страна, предлагающая экономическую ценность среди других стимулов, привлекает инвестиционные фонды . Ситуация политической нестабильности может быть причиной не только потери доверия, но и снижения стоимости валюты, что приводит к перемещению капитала в другие, более стабильные источники.

В случае, если правительство печатает валюту для погашения части значительной суммы долга, денежная масса увеличивается с окончательным снижением ее стоимости, усугубляемой инфляцией . Кроме того, если правительство не в состоянии покрыть свой дефицит путем продажи внутренних облигаций, тем самым увеличивая денежную массу, оно должно увеличить объем ценных бумаг, продаваемых иностранцам, что, в свою очередь, приводит к снижению их стоимости.

Значительный долг может вызвать беспокойство у иностранных инвесторов, если они считают, что существует риск того, что страна не выполнит свои обязательства. Они будут неохотно покупать ценные бумаги, привязанные к этой конкретной валюте, если существует предполагаемый значительный риск дефолта. Именно по этой причине рейтинг долга страны; например, по оценке Moody's или Standard & Poor's , это важный индикатор его обменного курса.

Валютная стоимость и обменные курсы играют решающую роль в доходности инвестиций . Ценность для инвестора - это обменный курс валюты, составляющей основную часть портфеля, определяющий его реальную доходность. Снижение обменного курса приводит к снижению покупательной способности дохода и прироста капитала, получаемого от любой прибыли. Кроме того, другие факторы дохода, такие как процентные ставки, инфляция и даже прирост капитала от внутренних ценных бумаг, находятся под влиянием влиятельных и сложных факторов обменного курса.

Юридическая интерпретация

Дело Luxmoore-May and Another v. Messenger May Baverstock [1990] 1 WLR 1009 показывает нам юридическое толкование рыночной стоимости: «Мера ущерба в этом случае, я заключаю, заключается в разнице между тем, что на самом деле поняли гончие. в результате нарушения контракта ответчиками и какова была их истинная рыночная стоимость на тот момент. Что может быть лучше для определения этой стоимости, чем цена, по которой эти картины были сбиты на аукционе Sotheby's вскоре после этого? Цена, которая международный рынок искусства был готов заплатить, что, безусловно, на первый взгляд лучшее доказательство ценности гончих ". Также трудно различить равновесие квалибриума.

Рекомендации