Жилищная программа Митчелла – Ламы - Mitchell–Lama Housing Program
Жилищная программа Mitchell-Lama является не-дотация гарантии государственного жилья в штате Нью - Йорк . Его спонсировали сенатор штата Нью-Йорк Макнил Митчелл и член законодательного собрания Альфред Лама . Он был подписан в 1955 году как Закон о жилищных компаниях с ограниченной прибылью (официально содержится в Законе о частном жилищном финансировании , статья II, озаглавленная « Жилищные компании с ограниченной прибылью» и относящаяся к некоммерческой корпорации, тогда как статья IV озаглавлена « Ограниченные дивиденды»). Под жилищными компаниями понимается доступное жилье, не принадлежащее Митчеллу-ламе, которое с 1927 года организовано как коммерческая корпорация, товарищества или трасты).
Публично заявленной целью программы было развитие и строительство доступного жилья , как арендуемого, так и находящегося в совместной собственности, для жителей со средним уровнем дохода. В рамках этой программы местные юрисдикции приобретали недвижимость в собственность известных владельцев и предоставляли ее застройщикам для строительства жилья для арендаторов с низким и средним доходом. Застройщики получали налоговые льготы, пока они участвовали в программе, и ипотечные ссуды под низкие проценты , субсидируемые федеральным правительством, правительством штата или города Нью-Йорка . Им также была гарантирована доходность от инвестиций в размере 6% или, позднее, 7,5% в год. Программа была основана на Morningside садов жилищного кооператива, кооператив в Манхэттене «s Morningside Heights районе , который субсидируется с налоговыми деньгами.
В 2010 году Управление жилищного строительства и обновления населения штата Нью-Йорк (DHCR) было объединено с Управлением жилищного финансирования штата Нью-Йорк с целью создания Агентства штата Нью-Йорк по жилищному и общественному обновлению . Новое агентство обеспечивало финансирование, обслуживание и надзор за ипотечными кредитами на строительство, пока они оставались в программе Митчелла-Ламы.
По данным Управления жилищно-коммунального хозяйства штата Нью-Йорк (ранее DHCR), «в рамках программы было построено 269 жилых комплексов Митчелл-Лама с более чем 105 000 квартир ». Это привело к развитию, которое было и остается этнически и даже экономически разнообразным, поскольку некоторые из первоначальных арендаторов стали более успешными (и, следовательно, платили дополнительную плату), в то время как другие оказались ближе к бедности или оказались в бедности. Арендаторы сформировали устойчивые сообщества , которые в некоторых случаях (например, на западной стороне верхней части Манхэттена ) привела в существенно повышенных значениях свойств.
Удаление свойств
Арендодатели, как правило, могут изъять застройку у Митчелла-Ламы путем предоплаты ипотеки, что обычно происходит через 20 лет после разработки проекта. Однако в некоторых случаях в специальных договорах землепользования указывается больше времени. Между 1990 и 2005 годами жилищный фонд Митчелла-Ламы потерял «22 688 единиц жилья, что составляет более трети (34 процента) своего фонда». Этот темп сейчас увеличился с рынком недвижимости для сдачи в аренду зданий. Когда здание приватизируется, оно теряет налоговые льготы, владелец обычно должен рефинансировать ипотеку, а владелец теряет право на 6% годовой доход от инвестиций.
Что происходит с жильцами в этих зданиях, зависит от того, когда они были построены, и от государственной политики.
Аренда построена до 1974 г.
Арендаторы арендованных зданий, построенных до 1974 года, получают стабилизацию арендной платы после ухода из Митчелл-Лама. Это означает, что их арендная плата увеличивается в соответствии с распоряжениями Совета по руководящим принципам арендной платы города Нью-Йорка для каждого нового договора аренды, а также в соответствии с распоряжениями Управления арендной платы Нью-Йорка , среди прочего, в отношении крупных капитальных улучшений и трудностей с арендодателем.
Аренда построена с 1974 г.
Покидая Митчелл-Лама, владельцы сдаваемых в аренду зданий, построенных с 1974 года, могут без ограничений повышать арендную плату. Арендаторы, чьи здания имеют субсидируемую государством ипотеку "236", могут иметь право на получение федеральных "расширенных" ваучеров, которые позволяют им выплачивать по крайней мере то, что они платили, и не менее 30% своего дохода в виде арендной платы, а оставшуюся часть оплачивает государство. Арендаторы, которые не имеют права на получение расширенных ваучеров, включая всех арендаторов в зданиях, построенных после 1973 года, которые не получали федеральных субсидий, должны платить арендную плату, установленную домовладельцами. То, что здания больше не подпадают под программу регулирования арендной платы, создает особую проблему для арендаторов, которые получали специальные субсидии, которые могли не покрывать новые, более высокие арендные платежи, такие как программы субсидий из-за возраста бедности и инвалидности. В некоторых зданиях ассоциации арендаторов ведут переговоры о «планах помощи арендодателям» (LAP), чтобы обеспечить более медленное повышение и защитить некоторых из самых слабых арендаторов. Планы часто ограничены определенным количеством лет, и по истечении срока их действия арендаторы могут оказаться уязвимыми. МЛП не сохраняют запас доступного жилья для будущих арендаторов.
Жилищные кооперативы
По прошествии определенного периода лет владельцы жилищных кооперативов с ограниченной ответственностью Mitchell-Lama могут принять решение в соответствии с правилами голосования своих кооперативов также «приватизировать» или демутуализировать свое здание. Это может позволить им продавать свои квартиры, часто с высокой прибылью, но потенциально может увеличить плату за обслуживание оставшихся жителей, поскольку здание теряет налоговые льготы и, возможно, увеличило выплаты по несубсидированной ипотеке. Налоги на перепродажу можно использовать для смягчения такого увеличения, но это остается на усмотрение советов директоров кооператива. Есть некоторые попытки потребовать их законодательно, но пока они не увенчались успехом. Таким образом, такая демутуализация одновременно уменьшает количество доступного жилья в данном районе и увеличивает налоговые поступления.
Политика
Законодательство
Некоторые политики предложили законодательному собранию штата Нью-Йорк законопроекты, которые предусматривают стабилизацию арендной платы для всех зданий, покидающих или оставивших дома Митчелл-Лама, после приватизации. В Законе об аренде 2011 года, подписанном 24 июня 2011 года, не упоминаются арендные платы или кооперативы Митчелла – Ламы.
Иск отдела жилищного и коммунального обновления
В ноябре 2007 года Государственный отдел жилищного и коммунального обновления (DHCR) - теперь HCR штата Нью-Йорк - принял постановления, согласно которым простое исключение из программы Митчелла-Ламы до 1974 года не является «уникальным или особенным обстоятельством», оправдывающим существенное повышение арендной платы. . Несколько домовладельцев оспорили эту политику в суде, утверждая, что она противоречит решению суда, KSLM-Columbus Apts. v. NYS DHCR , и ссылка нижестоящего суда на письма с изложением политики DHCR. Судья Шлезинджер из Верховного суда штата Нью-Йорк постановил, что правила являются законными, и один из владельцев ( Стив Уиткофф , владелец 95 W. 95th Street, теперь называемый «Columbus 95») подал апелляцию в апелляционную палату среднего уровня штата. 28 декабря 2010 г. Апелляционный отдел Первого департамента (охватывающий районы Нью-Йорка, Манхэттена и Бронкса) единогласно поддержал постановление DHCR. Владелец Columbus 95 не добился судебного разрешения на подачу апелляции в суд высшей инстанции штата Нью-Йорк.