Инвестирование в недвижимость - Real estate investing
Инвестиции в недвижимость включают покупку, владение, управление, аренду и / или продажу недвижимости с целью получения прибыли . Улучшение недвижимого имущества как часть стратегии инвестирования в недвижимость обычно считается подспециализацией инвестирования в недвижимость, называемой девелопментом . Недвижимость - это форма активов с ограниченной ликвидностью по сравнению с другими инвестициями (такими как акции или облигации, которые открыто торгуются на финансовых рынках ). Он также является капиталоемким (хотя капитал может быть получен за счет ипотечного кредитного плеча ) и сильно зависит от денежных потоков . Если эти факторы недостаточно хорошо понимаются и не учитываются инвестором, недвижимость становится рискованным вложением.
Источники и приобретение инвестиционной собственности
Рынки недвижимости в большинстве стран не так организованы и эффективны, как рынки других, более ликвидных инвестиционных инструментов. Отдельные объекты собственности уникальны сами по себе и не взаимозаменяемы напрямую, что представляет собой серьезную проблему для инвестора, стремящегося оценить цены и инвестиционные возможности. По этой причине поиск недвижимости, в которую можно инвестировать, может потребовать значительных усилий, а конкуренция между инвесторами за покупку отдельных объектов недвижимости может сильно варьироваться в зависимости от информации о доступности. Информационная асимметрия - обычное дело на рынках недвижимости. Это увеличивает транзакционный риск, но также предоставляет инвесторам множество возможностей для приобретения недвижимости по выгодной цене. Предприниматели в сфере недвижимости обычно используют различные методы оценки для определения стоимости недвижимости перед покупкой.
Типичные источники инвестиционной собственности включают в себя:
- Листинги на рынке (через службу множественного листинга или обмен коммерческой информацией )
- Агенты по недвижимости и брокеры по недвижимости
- Банки (например, отделы банковской недвижимости для REO и коротких продаж)
- Государственные учреждения (такие как Fannie Mae , Freddie Mac и другие правительственные учреждения)
- Публичный аукцион ( продажа заложенного имущества, продажа недвижимости и т. Д.)
- Частные продажи (сделки по продаже собственником )
- Оптовые торговцы недвижимостью и инвесторы (« перелистывание »)
- Через акции в листинге REIT
После того, как инвестиционная недвижимость найдена и предварительная комплексная проверка (расследование и проверка состояния и статуса недвижимости) завершена, инвестор должен будет согласовать цену продажи и условия продажи с продавцом, а затем заключить договор купли-продажи. Большинство инвесторов нанимают агентов по недвижимости и поверенных по недвижимости для оказания помощи в процессе приобретения, поскольку он может быть довольно сложным, а неправильно выполненные транзакции могут быть очень дорогостоящими. Во время приобретения недвижимости инвестор обычно делает официальное предложение о покупке, включая выплату «задатка» продавцу в начале переговоров, чтобы сохранить за инвестором право завершить сделку, если цена и условия могут быть удовлетворительно согласованы. Этот задаток может быть или не подлежать возврату и считается сигналом серьезности намерения инвестора совершить покупку. Условия предложения также обычно включают ряд непредвиденных обстоятельств, которые дают инвестору время для завершения комплексной проверки, осмотра собственности и получения финансирования среди других требований до окончательной покупки. В течение периода непредвиденных обстоятельств инвестор обычно имеет право отменить предложение без штрафных санкций и получить возврат задатка. По истечении срока действия непредвиденных обстоятельств отмена предложения обычно требует изъятия задатка и может повлечь за собой другие штрафы.
Активы в сфере недвижимости обычно очень дороги по сравнению с другими широко доступными инвестиционными инструментами (такими как акции или облигации ). Лишь в редких случаях инвесторы в недвижимость выплачивают всю сумму покупной цены наличными. Обычно большая часть покупной цены финансируется с использованием какого-либо финансового инструмента или долга , например, ипотечного кредита, обеспеченного самой недвижимостью. Сумма покупной цены, финансируемая за счет долга, называется кредитным плечом . Сумма, финансируемая за счет собственного капитала инвестора за счет денежных средств или других переводов активов, называется собственным капиталом . Отношение кредитного плеча к общей оценочной стоимости (часто называемое «LTV», или ссуда к стоимости для обычной ипотеки) - это одна из математических мер риска, на который инвестор принимает, используя кредитное плечо для финансирования покупки недвижимости. Инвесторы обычно стремятся снизить свои требования к собственному капиталу и увеличить кредитное плечо, чтобы их рентабельность инвестиций (ROI) была максимальной. Кредиторы и другие финансовые учреждения обычно предъявляют минимальные требования к собственному капиталу для инвестиций в недвижимость, которые их просят профинансировать, обычно порядка 20% от оценочной стоимости. Инвесторы, которым требуются низкие требования к собственному капиталу, могут изучить альтернативные схемы финансирования в рамках покупки недвижимости (например, финансирование продавца, подчинение продавца, источники прямых инвестиций и т. Д.)
Если недвижимость требует существенного ремонта, традиционные кредиторы, такие как банки, часто не будут предоставлять ссуду на недвижимость, и от инвестора может потребоваться заимствование у частного кредитора, используя краткосрочный промежуточный заем, например, ссуду твердых денег от кредитора твердых денег . Ссуды под твердые деньги обычно представляют собой краткосрочные ссуды, по которым кредитор взимает гораздо более высокую процентную ставку из-за более рискованного характера ссуды. Займы в твердые деньги обычно имеют гораздо более низкое соотношение ссуды к стоимости, чем обычные ипотечные ссуды .
Некоторые инвестиционные организации в сфере недвижимости , такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT) и некоторые пенсионные фонды и хедж-фонды , имеют достаточно большие капитальные резервы и инвестиционные стратегии, чтобы обеспечить 100% -ную долю в собственности, которую они покупают. Это сводит к минимуму риск, связанный с кредитным плечом, но также ограничивает потенциальную рентабельность инвестиций.
Используя покупку инвестиционной собственности, необходимые периодические платежи для обслуживания долга создают постоянный (а иногда и большой) отрицательный денежный поток, начиная с момента покупки. Иногда это называют « переносимой стоимостью» или «переносом» инвестиций. Чтобы добиться успеха, инвесторы в недвижимость должны управлять своими денежными потоками так, чтобы приносить достаточно положительного дохода от собственности, чтобы, по крайней мере, компенсировать текущие расходы.
С подписанием в апреле 2012 года президентом Обамой Закона о вакансиях было смягчено привлечение инвестиций. Более новый метод привлечения капитала в меньших суммах - это краудфандинг в сфере недвижимости, который позволяет объединить аккредитованных и / или неаккредитованных инвесторов в специальный механизм для получения всего или части акционерного капитала, необходимого для приобретения. Fundrise была первой компанией, которая осуществила краудфандинг инвестиций в недвижимость в Соединенных Штатах.
Источники и управление денежными потоками
Типичная инвестиционная недвижимость генерирует денежные потоки для инвестора четырьмя основными способами:
- чистая операционная прибыль (NOI)
- сокрытию налогов Смещения
- наращивание капитала
- прирост капитала
Чистая операционная прибыль , или NOI, представляет собой сумму всех положительных денежных потоков от аренды и других источников обычного дохода, генерируемых недвижимостью, за вычетом суммы текущих расходов, таких как техническое обслуживание, коммунальные услуги, сборы, налоги и другие статьи. характер (обслуживание долга не учитывается в NOI). Отношение NOI к цене покупки актива, выраженное в процентах, называется ставкой капитализации , или ставкой CAP, и является общей мерой эффективности инвестиционной собственности.
Зачет налоговых льгот происходит одним из трех способов: амортизация (которая иногда может быть ускорена), налоговые льготы и переходящие убытки, которые уменьшают налоговые обязательства, начисляемые против доходов из других источников в течение 27,5 лет. Некоторые льготы по налоговому убежищу могут быть переданы другому лицу в зависимости от законов, регулирующих налоговую ответственность в юрисдикции, в которой находится недвижимость. Их можно продать другим лицам за денежный возврат или другие льготы.
Наращивание собственного капитала - это увеличение доли капитала инвестора как части платежей по обслуживанию долга, посвященных начислению основной суммы долга с течением времени. Прирост капитала считается положительным денежным потоком от актива, когда платеж по обслуживанию долга производится из дохода от собственности, а не из независимых источников дохода.
Прирост капитала - это увеличение рыночной стоимости актива с течением времени, которое реализуется как денежный поток при продаже собственности. Прирост капитала может быть очень непредсказуемым, если он не является частью стратегии развития и улучшения. Покупка недвижимости, для которой большая часть прогнозируемых денежных потоков ожидается от прироста капитала (рост цен), а не из других источников, считается спекуляцией, а не инвестициями.
Управление рисками
Управление и оценка рисков - важная часть любой успешной стратегии инвестирования в недвижимость. Риски возникают по-разному на каждом этапе инвестиционного процесса. Ниже приводится таблица некоторых общих рисков и типичных стратегий снижения рисков, используемых инвесторами в недвижимость.
| Риск | Стратегия смягчения последствий |
|---|---|
| Мошенническая продажа | Подтверждение права собственности, страхование права собственности на покупку |
| Незаконное владение | Получите геодезию у лицензированного геодезиста |
| Загрязнение окружающей среды | Провести экологическое обследование, провести тест на наличие загрязняющих веществ (свинцовая краска, асбест, загрязнители почвы и т. Д.) |
| Сбой компонента здания или системы | Полная проверка перед покупкой, регулярное техническое обслуживание |
| Переплата при покупке | Получите сторонние оценки и проведите анализ дисконтированных денежных потоков в рамках инвестиционной проформы , не полагайтесь на прирост капитала как основной источник прибыли для инвестиций. |
| Дефицит наличности | Поддерживать достаточные ликвидные или денежные резервы для покрытия расходов и обслуживания долга в течение определенного периода времени. |
| Экономический спад | Приобретайте недвижимость с отличительными особенностями в желаемых местах, чтобы выделиться на фоне конкурентов, контролировать структуру затрат, заключать с арендаторами долгосрочные договоры аренды. |
| Арендатор уничтожение имущества | Тщательно проверяйте потенциальных арендаторов, нанимайте опытных управляющих |
| Недооценка риска | Тщательно проанализируйте финансовые показатели, используя консервативные допущения, убедитесь, что объект недвижимости может генерировать достаточный денежный поток, чтобы поддерживать себя. |
| Падение рынка | Приобретайте недвижимость на основе консервативного подхода, поскольку рынок может упасть, а доход от аренды также может снизиться. |
| Общий износ | Возьмите на себя работу самодельных или профессиональных техников, таких как сантехники, электрики, строители, плотники. |
| Пожар, наводнение, травмы | Страховой полис на имущество |
| Планирование налогов | Планируйте покупки и продажи на основе стратегии выхода, чтобы сэкономить на налогах. |
Инвестиционные стратегии
Выкупа инвестиций
Некоторые люди и компании сосредотачивают свою инвестиционную стратегию на приобретении недвижимости, находящейся на той или иной стадии отчуждения . Если домовладелец не выполнил свои обязательства по ипотечному кредиту, то считается, что недвижимость подлежит предварительному обращению взыскания. Формальные процессы обращения взыскания различаются в зависимости от штата и могут быть судебными или внесудебными, что влияет на продолжительность периода, в течение которого имущество находится на стадии, предшествующей обращению взыскания. После того, как начнутся формальные процессы обращения взыскания, эту недвижимость можно приобрести на открытой продаже, обычно называемой аукционом обращения взыскания или продажей шерифа. Если недвижимость не продается на публичных торгах, право собственности возвращается кредитору. Недвижимость на этом этапе называется недвижимостью в собственности или REO.
После продажи собственности на аукционе по обращению взыскания или в качестве REO кредитор может сохранить выручку для погашения своей ипотеки и любых понесенных им судебных издержек за вычетом затрат на продажу и любых невыполненных налоговых обязательств.
Банк, лишающий права выкупа, или кредитное учреждение имеет право продолжать выполнять договор аренды с арендаторами (если есть арендаторы в собственности) на этапе REO, но обычно банк хочет, чтобы недвижимость была свободна, чтобы ее было легче продать.
Покупка, реабилитация, аренда и рефинансирование
Покупка, реабилитация, аренда, рефинансирование (BRRR) - это стратегия инвестирования в недвижимость, используемая инвесторами в недвижимость , имеющими опыт ремонта или восстановления собственности, но которые хотят инвестировать в арендуемую недвижимость для получения постоянного денежного потока. Некоторые инвесторы добавляют дополнительную букву R, обозначающую Repeat, как способ построения портфеля недвижимости.
Инвестор в недвижимость покупает инвестиционную недвижимость со заниженной стоимостью, потому что она нуждается в ремонте и / или косметическом обновлении. Затем инвестор обновляет недвижимость, включая необходимый структурный ремонт, чтобы привести дом в соответствие с действующим законодательством . Он часто включает косметические обновления, такие как новая краска, пол, плитка, столешницы и кухонная техника. Затем инвестор находит арендатора и становится арендодателем, получающим арендную плату, как правило, на ежемесячной основе. Затем недвижимость рефинансируется, как правило, в виде полностью амортизированной 30-летней ссуды.