Пузырь испанской недвижимости - Spanish property bubble
Пузырь испанской недвижимости является разрушились перерегулирование части долгосрочного роста цен на испанскую недвижимость цены. Это долгосрочное повышение цен происходило на разных этапах с 1985 по 2008 год. Мыльный пузырь на рынке недвижимости можно четко разделить на три периода: 1985–1991 годы, когда цена выросла почти в три раза; 1992–1996 гг., Когда цена оставалась несколько стабильной; и 1996–2008 годы, когда цены снова поразительно выросли. В период финансового кризиса 2007–2008 годов цены начали падать. В 2013 году Радж Бадиани, экономист IHS Global Insight в Лондоне, подсчитал, что стоимость жилой недвижимости упала более чем на 30 процентов с 2007 года и что цены на жилье упадут как минимум на 50 процентов по сравнению с пиковыми значениями к 2015 году. По словам Алсиди. и Гро замечают: «Если бы строительство продолжалось все еще относительно высокими темпами сегодня, процесс поглощения пузыря занял бы более 30 лет».
Динамика
Домовладение в Испании превышает 80%. Желание владеть собственным домом поощрялось правительствами в 1960-х и 1970-х годах и, таким образом, стало частью испанской психики. Кроме того, налоговое регулирование поощряет собственность: 15% платежей по ипотеке вычитаются из подоходного налога с населения. Кроме того, самые старые квартиры контролируются системой контроля арендной платы без поправки на инфляцию, и выселение происходит медленно, что препятствует сдаче в аренду. Банки предлагали ипотечные кредиты на 40, а в последнее время и на 50 лет .
Как и опасались, когда лопнул спекулятивный пузырь , Испания стала одной из наиболее пострадавших стран. По данным Евростата , в период с июня 2007 года по июнь 2008 года Испания была европейской страной с самым резким падением темпов строительства. В 2008 году строительство новых домов практически прекратилось, но первоначально цены были относительно стабильными, и продавцы не хотели предлагать большие скидки. Средняя цена по стране на конец 2008 г. составляла 2 095 евро / м2. Фактические продажи за период с июля 2007 г. по июнь 2008 г. снизились в среднем на 25,3% (при этом львиная доля убытков, вероятно, пришлась на 2008 г. в этот период). Некоторые регионы пострадали больше, чем другие ( Каталония была впереди в этом отношении с падением продаж на 42,2%, в то время как малонаселенные регионы, такие как Эстремадура, упали всего на 1,7% за тот же период).
В отличие от большей части Соединенных Штатов, Испания не признает ипотечные ссуды в качестве долга без права регресса . Поскольку цены на недвижимость упали настолько, что для большинства случаев отчуждения права выкупа на долю пришлось только 60% ссуды, выселенные имеют большие долги за собственность, которой они больше не владеют.
Цифры
Цены и количество построенных домов
Согласно отчетам Банка Испании , в период с 1976 по 2003 год цены на жилье в Испании в реальном выражении выросли вдвое, что означает, в номинальном выражении, увеличение на 16. В период 1997–2006 гг. жилье в Испании подорожало примерно на 150% в номинальном выражении, что эквивалентно 100% приросту в реальном выражении. Сообщается, что с 2000 по 2009 год к существующему фонду в 20 миллионов было добавлено 5 миллионов новых единиц жилья. В 2008 году рынок недвижимости начал стремительно падать, и цены на жилье за этот год резко упали на 8%. В период с 2007 по 2013 год цены на недвижимость в Испании упали на 37%. Каждый год в Испании строится почти миллион домов, больше, чем в Германии, Франции и Англии вместе взятых.
Задолженность по недвижимости
Одним из основных последствий этой ситуации является рост долга домохозяйств . Поскольку обычно покупка жилья для проживания или инвестирования осуществляется за счет ипотечных ссуд, повышение цены предполагает увеличение долга. Задолженность Испании утроилась менее чем за десять лет. В 1986 г. долг составлял 34% располагаемого дохода, в 1997 г. он вырос до 52%, а в 2005 г. - 105%. В 2006 году четверть населения имела задолженность со сроком погашения более 15 лет. С 1990 по 2004 год средний срок ипотечных кредитов увеличился с 12 до 25 лет. Банк Испании сообщил, что в 2006 году сбережения домохозяйств были перегружены долгами.
Фактически, Банк Испании ежегодно предупреждал о высокой задолженности испанских домохозяйств, которая, по мнению агентства, была неприемлемой. Частный долг составлял 832,289 миллиарда евро на конец 2006 года, увеличившись на 18,53% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, и достиг 1 триллиона евро к концу 2010 года. Банк Испании также предупредил о чрезмерной задолженности строительной отрасли. .
Президент Торговой палаты Испании Хавьер Гомес Наварро заявил на мероприятии, организованном Ассоциацией финансовых журналистов, организации «никогда не вернут» 30% долга жилищному сектору. По данным Банка Испании, эта задолженность составила 325 000 миллионов евро, по состоянию на декабрь 2009 года было 96 824 миллиона проблемных кредитов. Президент Палаты выразил сожаление, что испанская финансовая система не признала влияние кризиса на свои активы, а также Банк Испании, который подтвердил, что это ответственность всего финансового сектора: «В Испании это было никогда не хотел признавать, что финансовая система не в хорошей форме, поскольку это вынудило бы банковский сектор начать политику рекапитализации. Целью государственной политики до сих пор было выиграть время, начать мягкую рекапитализацию банков, но время на исходе ».
По данным RR de Acuna & Asociados, консалтинговой фирмы по недвижимости, более половины из 67 000 застройщиков страны можно отнести к категории «зомби», имеющих обязательства, превышающие их активы, и достаточный доход только для выплаты процентов по кредитам. По данным Банка Испании, доля сомнительных кредитов населению в общей сумме кредитов увеличилась с 0,8% в 2005 г. до 6,2% в 2011 г.