Вашингтонская гавань - Washington Harbour
 Глядя на север вдоль набережной реки Потомак в Джорджтауне, с гавани Вашингтона справа.
| |
| Место расположения | Вашингтон |
|---|---|
| Адрес | 3000 и 3050 K Street NW |
| Координаты | 38 ° 54′06 ″ с.ш., 77 ° 03′36 ″ з.д. / 38.901796 ° N 77.060086 ° W Координаты : 38.901796 ° N 77.060086 ° W38 ° 54′06 ″ с.ш., 77 ° 03′36 ″ з.д. / |
| Статус | Полный |
| Новаторский | Ноябрь 1981 |
| Построено | Июнь 1986 г. |
| Использовать | Офисные помещения, торговые площади, кондоминиумы |
| Веб-сайт | TheWashingtonHarbour.com |
| Компании | |
| Архитектор | Артур Коттон Мур |
| Разработчик | Вашингтон Харбор Ассошиэйтс |
| Владелец | MRP Realty и Rockpoint Group (по состоянию на март 2013 г.) |
| Менеджер | MRP Realty |
| Технические подробности | |
| Расходы | 200 долларов США |
| Здания | 5 |
| Размер | 6 акров (24000 м 2 ) |
| Арендуемая площадь | 536 000 квадратных футов (49 800 м 2 ) |
| Стоянка | 489 |
Washington Harbour - это многофункциональный комплекс класса А, расположенный на 3000 и 3050 K Street, NW , в Вашингтоне, округ Колумбия , в США. Южный край застройки граничит с рекой Потомак на набережной Джорджтауна . Спроектированный Артуром Коттоном Муром , комплекс состоит из двух изогнутых башен и трех других пристроенных к ним зданий, все из которых выполнены в архитектурном стиле постмодерна . Комплекс включает в себя роскошные кондоминиумы , офисы , торговые площади, рестораны и подземную парковку .
Строительству комплекса предшествовала семилетняя судебная тяжба по зонированию и судебной тяжбе за будущее набережной Джорджтауна. Этот спор привел к обозначению и развитию нового национального парка , Парка Джорджтаун-Уотерфронт . Последовали двухлетние споры по поводу дизайна комплекса, которые включали обвинения в должностных преступлениях со стороны агентства округа Колумбия. Строительство началось в ноябре 1981 года и было завершено в июне 1986 года. Критики встретили Вашингтон-Харбор неоднозначно, но публика быстро приняла его.
В первые два года существования Вашингтон-Харбор столкнулся с серьезными проблемами управления, в результате чего один из застройщиков был отстранен от должности управляющего недвижимостью. Комплекс был продан местному магнату недвижимости Конраду Кафрицу в 1988 году по спорному договору аренды, похожему на куплю-продажу . Впоследствии Кафриц продал недвижимость, которая в период с 1990 по 2013 год перешла к шести разным владельцам. В 2013 году она снова была выставлена на продажу.
В гавани Вашингтона есть первые в своем роде шлюзы, предназначенные для защиты от наводнений на реке Потомак. Однако неспособность использовать шлюзы должным образом вызвала сильное наводнение в 2011 году, которое привело к судебному процессу и ремонту стоимостью 30 миллионов долларов.
Генезис проекта
Ранние исследования
В 1800-х годах набережная Джорджтауна была в основном коммерческой гаванью . Большую часть земли занимали склады. В период с 1900 по 1960 год гавань была в основном закрыта из-за резкого сокращения коммерческого речного движения. Эти склады были разрушены , а количество угольного газа , цемента , стали и других средних и легких промышленных производственных установок были установлены на своем месте. К 1960 году многие из этих заводов закрылись, и набережная вышла из употребления. Городская собственностью сжигания отходов растение, отходы сортировки объект, а также строительные материалы депо заняли части сайта.
Между 1960 и 1970 годами развитие набережной Джорджтауна исследовалось пять раз. Но ни одна из рекомендаций этих исследований не была выполнена. Многие жители округа Колумбия, в том числе жители Джорджтауна, категорически возражали против планов строительства серии супермагистралей по всему городу, в том числе вдоль реки Потомак на набережной Джорджтауна. В каждом из пяти различных исследований предлагалось строительство супермагистралей в этом районе и вокруг него, и каждый раз полемика вокруг этой рекомендации делала исследование политически неприятным. Шестое исследование было проведено в 1970 году. По заказу Национальной комиссии по планированию капитолия (NCPC) и Ассоциации граждан Джорджтауна (GCA) в отчете не содержалось рекомендаций о строительстве супермагистрали. Вместо этого он призвал к сносу существующей Уайтхерстской автострады . Авторы исследования заявили, что автострада закрывала вид, препятствовала развитию набережной, была плохо спроектирована и вызывала резервное движение транспорта на обоих ее концах. В докладе содержится призыв к городу похоронить автостраду в закрытой траншее и продать права на воздух над ней застройщикам или использовать ее в качестве парковой зоны.
Исследование 1970 года было положительно встречено президентом Ричардом М. Никсоном , который в апреле 1971 года направил в Конгресс послание по округу Колумбия, в котором он призвал «разработать общий план сохранения и развития набережной Джорджтауна», чтобы не потерять исторический характер Джорджтауна. навсегда. Сообщение Никсона дало новый импульс планированию в Джорджтауне, и в январе 1972 года федеральное правительство профинансировало исследование на сумму 250 000 долларов, предназначенное для стимулирования изменений зонирования, которые позволили бы крупномасштабную реконструкцию набережной. В состав исследовательского комитета входили NCPC, GCA, Департамент автомобильных дорог и дорожного движения округа Колумбия , Департамент жилищного строительства и городского развития , Департамент внутренних дел , Департамент транспорта и Комиссия изящных искусств США (CFA). .
Судебные иски по другим строительным проектам
Некоторые застройщики пытались продолжить строительство до завершения федерального исследования. Эти планы вызвали споры, которые оказали прямое влияние на окончательное строительство Вашингтонской гавани. В апреле 1972 года Georgetown Inland, дочерняя компания Inland Steel Company , поручила архитектору Артуру Коттону Муру спроектировать восьмиэтажное офисное здание на принадлежащей компании земле по адресу 1055 Thomas Jefferson Street NW. Но CFA, который имел законные полномочия утверждать дизайн и высоту строений в этом районе, рекомендовал воздержаться от строительства из-за того, что они слишком высокие. 29 июня Комиссия по зонированию округа Колумбия без комментариев выпустила 120-дневный запрет на все строительные работы на набережной. GCA выступало за запрет на все строительство в этом районе до завершения федерального исследования, но в августе 1972 года Georgetown Inland представила план строительства комплекса ресторанов, отелей, офисных зданий, торговых площадей и небольшой гавани стоимостью 80 миллионов долларов. Georgetown Inland утверждал, что запрет на строительство, каким бы временным он ни был, навсегда оттолкнет разработчиков от набережной. GCA подало в суд, чтобы остановить строительство здания, но Окружной суд США округа Колумбия отклонил его запрос 12 октября. 29 сентября Комиссия по зонированию округа Колумбия отменила запрет 29 июня и заявила, что строительство на участке площадью 100 акров (400 000 м 2 ) Набережная Джорджтауна может быть продолжена.
GCA подало апелляцию в Апелляционный суд Соединенных Штатов по округу Колумбия . Апелляционный суд наложил временный запрет на строительство до решения дополнительных вопросов районным судом.
Предварительная версия федерального исследования была опубликована 2 ноября 1972 года. Несмотря на то, что Georgetown Inland продолжал реализацию своих планов (теперь он намеревался построить две девятиэтажные офисные башни), федеральное исследование рекомендовало, чтобы были построены только многофункциональные застройки. разрешено на набережной. В отчете также рекомендуется ограничивать конструкции до 40 футов (12 м) в высоту, хотя в некоторых местах могут быть построены здания высотой 60 футов (18 м). Это вызвало второй судебный иск со стороны GCA. Окружной суд США вынес второе решение по строительному делу 18 ноября и снова разрешил Джорджтауну внутреннему району продолжить. GCA подала апелляцию, и через восемь дней апелляционный суд США возобновил действие своего временного судебного запрета. Апелляционный суд отложил окончательное решение по делу до 1 февраля 1973 года.
6 февраля апелляционный суд продлил срок действия судебного запрета еще на 45 дней. Он постановил, что Комиссия по зонированию округа Колумбия неправильно отменила запрет на строительство без предоставления письменного обоснования. Суд обязал совет по зонированию представить это оправдание в течение 45 дней. Совет по зонированию представил свое обоснование, и 8 мая апелляционный суд отменил судебный запрет. Принимая обоснование комиссии по зонированию, апелляционный суд потребовал, чтобы в дальнейшем комиссия по зонированию принимала показания под присягой и разрешала перекрестный допрос свидетелей до принятия решений о зонировании, а также выдавала квазисудебные письменные заключения с изложением причин своих решений. (Решение суда оказалось переломным в улучшении решений о зонировании города.)
Изменения в правилах зонирования
Предложения по зонированию
Предварительное федеральное исследование рекомендовало обширные изменения зонирования набережной Джорджтауна, и Комиссия по зонированию округа Колумбия немедленно приняла меры для реализации этих предложений. После общественных слушаний 9 мая комиссия по зонированию предложила 29 июня новые правила. Эти правила позволили значительно более плотную застройку и установили три подзоны. В районе W-1, ограниченном рекой Потомак, 31-й улицей на северо-западе, Ки-Бридж и К-стрит, высотой не более шести этажей. Район W-2, ограниченный 31-й улицей NW, K Street NW, Key Bridge и каналом C&O, как правило, также занимал шесть этажей. Тем не менее, застройщики могут добиваться освобождения от строительства до девяти этажей для многофункциональных застроек. В зоне W-3, ограниченной 30-й и 31-й улицами к северо-западу, рекой Потомак и каналом C&O , зданиям было разрешено достигать девяти этажей. Площадь одного здания также была ограничена во всех трех подзонах, хотя она могла быть превышена, если в структуру входило больше жилых единиц.
В августе план зонирования был немного изменен. Район W-1 расширился на полтора блока к северу от K Street NW и на полтора блока к западу от 31st Street NW. Район W-2 расширился на север до M Street NW, а также на восток, чтобы включить участок, ограниченный рекой Потомак, 30th Street NW, M Street NW, Pennsylvania Avenue NW и 29th Street NW. Область W-3 над каналом C&O была преобразована в зонированное пространство W-1. Общественные слушания по пересмотренному плану начались 6 августа. NCPC выступил против предложенных правил, утверждая, что он разрешает слишком высокие здания, не регулирует конструкции крыш (например, пентхаусы или башни), предусматривает слишком много исключений для промышленного использования и не защищали должным образом исторические постройки. Группа местных жителей и консультантов, известная как Georgetown Planning Group, утверждала, что предлагаемые правила допускают слишком плотную и слишком высокую застройку, которая привлечет в этот район слишком много автомобилей и пешеходов. 15 ноября совет по зонированию отложил действия по плану переназначения до тех пор, пока NCPC не завершит свое региональное планирование для той же территории.
Утверждение зонирования
Зонирование набережной Джорджтауна приняло новое направление с установлением самоуправления в округе Колумбия .
Комиссия по зонированию регулировалась законодательством 1920 года, а ее состав был немного изменен в результате реорганизации городского правительства 1967 года в формате мэра и совета. В 1974 году его членами были мэр округа, председатель и заместитель председателя городского совета округа Колумбия, архитектор Капитолия и директор Службы национальных парков . В соответствии с местным законодательством, однако, в состав комиссии по зонированию должны входить председатель, заместитель председателя и общественный член, назначаемый мэром и подлежащий утверждению городским советом округа Колумбия ; Архитектор Капитолия; и директор Службы национальных парков. Закон о самоуправлении округа Колумбия должен был вступить в силу 1 января 1975 года.
Неожиданно комиссия по зонированию хромой утки изменила курс в конце ноября 1974 года и утвердила предложенные пересмотренные правила зонирования для набережной Джорджтауна. The Washington Post сообщила, что процесс переназначения должен быть начат снова под руководством комиссии по домашнему району, и было мало шансов, что новая комиссия сможет утвердить что-либо подобное предложенным правилам. Существующая комиссия по зонированию действовала, предположила газета, потому что она не пострадает от политического возмездия (выход из бизнеса), ее действия могут дать самоуправляемой комиссии по зонированию политическое прикрытие, чтобы сохранить правила, и потому, что ее члены считали, что это было Достаточно промедления и рассмотрения правил. Старая комиссия считала, что разработка должна начаться сейчас или никогда не начнется. GCA немедленно подало в суд на отмену новых правил зонирования, а Верховный суд округа Колумбия заблокировал все застройки в этом районе, пока иск находился на рассмотрении.
Заключительное исследование федерального консультанта
6 февраля 1975 г. была опубликована окончательная версия исследования консультанта, финансируемого из федерального бюджета. Он рекомендовал только мало- и среднеэтажные здания на набережной (от 40 футов (12 м) до 60 футов (18 м) в высоту), а не высотные конструкции (90 футов (27 м) в высоту), утвержденные DC. Комиссия по зонированию в ноябре. Он также рекомендовал здания с меньшей площадью в квадратном метре. Хотя NCPC не сразу включил отчет в свои планы, он ясно дал понять, что поддерживает выводы отчета.
Поскольку комиссия по зонированию явно расходилась с NCPC, в начале января 1978 года CFA предложило резолюцию: строительство двух прибрежных парков и большого подземного гаража на набережной Джорджтауна. Городские власти заявили, что попытаются реализовать предложения CFA, даже несмотря на то, что некоторые городские власти неохотно обращались к набережной таким частичным образом.
Поскольку иск GCA против утвержденных изменений зонирования все еще находился на рассмотрении в апреле 1977 года, Papermill Associates (партнерство между фирмой по недвижимости Holland & Lyons и магнатом по аренде автомобилей Уорреном Ависом ) приобрела участок неиспользуемой бумажной фабрики на набережной (граничит с Cecil Alley). NW, Grace Street NW, K Street NW и Potomac Street NW) и начали планировать застройку кондоминиума таунхауса за 20 миллионов долларов . Тем временем Weissberg Development Corp. приобрела участок мукомольного комбината Wilkins-Rogers Company (ограниченный улицами K Street NW, Potomac Street NW, 33rd Street NW и C&O Canal) для перепланировки в многофункциональный офисный и роскошный жилой дом стоимостью 18 миллионов долларов. Оба проекта получили одобрение CFA, хотя строительство еще не началось.
Окончательные юридические вопросы
2 ноября 1977 года Верховный суд округа Колумбия постановил, что правила зонирования от ноября 1974 года были приняты надлежащим образом, хотя они не соответствовали генеральному плану NCPC для города. GCA попросило суд наложить временный запрет на строительство в этом районе, пока они обжаловали это решение. Затем, по не имеющему отношения к делу делу, Апелляционный суд округа Колумбия 2 декабря вынес постановление о зонировании на Капитолийском холме . Апелляционный суд округа Колумбия постановил, что Комиссия по зонированию округа Колумбия не может принимать решения, несовместимые с генеральным планом NCPC. GCA незамедлительно отправило запрос в суд высшей инстанции, сославшись на дело Капитолийского холма и попытавшись отменить правила зонирования от ноября 1974 года.
В тот же день, когда апелляционный суд вынес свое решение, Western Development Corp. объявила о покупке большей части территории, ограниченной северо-западными районами Висконсин-авеню, северо-западными улицами М, северо-западными улицами Потомак и каналом управления и связью, а также небольшим участком на противоположный берег C&O Canal, ограниченный Wisconsin Avenue NW, Grace Street NW и Potomac Street NW. Компания заявила, что сохранит исторический склад Canal Warehouse и исторические фасады зданий на Висконсин-авеню, а также построит на этом месте роскошный торговый центр и кондоминиумы, выходящие на южную сторону. К этому проекту пришел торговый комплекс Georgetown Park .
Окончательное правовое изменение произошло, когда 17 октября 1978 г. Апелляционный суд округа Колумбия постановил в деле Гражданская ассоциация Джорджтауна против Комиссии по зонированию округа Колумбия , 392 A.2d 1027 (DC App., 1978), что ноябрь 1974 г. Правила зонирования были приняты надлежащим образом, даже несмотря на то, что они соответствовали генеральному плану NCPC. Это решение по сути положило конец попыткам GCA предотвратить изменение зонирования.
Создание Джорджтаунского парка на набережной
Решение Апелляционного суда округа Колумбия дало большой импульс новым усилиям по сохранению части набережной в качестве парковой зоны. В апреле 1979 года рабочая группа Джорджтаунского побережья - специальная группа, состоящая из NCPC, Службы национальных парков (NPS) и Управления по планированию и развитию округа Колумбия (подразделение мэрии) - выпустила проект плана реконструкции района. ограничен парком Рок-Крик, рекой Потомак, мостом Ки и каналом C&O. План (который был основан на предложении CFA от января 1978 г.) призывал к созданию нового парка между 31-й улицей на северо-западе и мостом Ки-Бридж вдоль реки Потомак. Железная дорога Chessie System , которой принадлежала эта земля, согласилась предоставить для парка полосу шириной 160 футов (49 м) рядом с рекой. Для зданий, расположенных непосредственно рядом с парком на улице К, будут введены ограничения по высоте, ограничивающие высоту строений до 30 футов (9,1 м), в то время как другие конструкции могут достигать высоты от 50 до 60 футов (от 15 до 18 м). План сократил застройку в районе на 75 процентов.
В марте 1978 года сенатор Чарльз Матиас из Мэриленда представил в Конгрессе закон, в соответствии с которым вся территория, ограниченная парком Рок-Крик, мостом Ки, рекой Потомак и каналом C&O, стала национальным парком. Спорный закон заставил бы прекратить развитие в этом районе. Закон умер, но в начале 1979 года сенатор Марк Хэтфилд из Орегона ввел закон, требующий от NPS покупать только Chessie System и Inland Steel земли в этом районе и превратить их в национальный парк. Этот закон начал продвигаться в Сенате, что придало новую срочность решению проблемы парков на набережной.
13 июля 1979 года министр внутренних дел Сесил Д. Андрус , председатель NCPC Дэвид Чайлдс , директор по планированию округа Колумбия Джеймс О. Гибсон и президент Western Develop Corp. Герберт С. Миллер подписали соглашение о продолжении освоения территории. Chessie System передала свой участок земли под застройку парка, и NPS согласилась построить там парк стоимостью от 7 до 12 миллионов долларов. Кроме того, трапециевидная часть северо-восточной части прибрежной зоны, состоящая из земель, принадлежащих Chessie System, Western Development, Inland Steel и другим землевладельцам, будет куплена совместным предприятием, принадлежащим Chessie System и Western Development. Совместное предприятие обязалось построить в этом районе комплекс таунхаусов, офисных зданий и торговых площадей за 50 миллионов долларов. Высота строения будет от трех до шести этажей. Развитие потребовало одобрения CFA, и городской совет округа Колумбия должен был согласиться отменить незастроенные расширения 30-й улицы, 31-й улицы и Томаса Джефферсона (предназначенные для выхода на набережную). Жители Джорджтауна, решившие превратить всю территорию в парк, в подавляющем большинстве выступили против соглашения.
По этому соглашению были установлены границы комплекса Вашингтонской гавани и начались проектные работы.
Предложения по дизайну гавани Вашингтона и споры
Chessie System и Western Development наняли GMR Limited, архитектурную фирму, расположенную в Роквилле, штат Мэриленд , для проектирования гавани Вашингтон. Осенью 1979 года компания представила свой проект в Комиссию изящных искусств. Этот проект представлял собой шестиэтажный, приземистый, густонаселенный комплекс зданий (соединенных мостами на верхнем уровне), который занимал столько же площади застройки. насколько возможно. CFA выразило озабоченность по поводу массивности комплекса, и GMR Limited снизила его высоту до трех этажей. Однако изменений было недостаточно, и в декабре CFA отклонило предложенный дизайн. Месяц спустя Western Development наняла известного в стране архитектора Артура Коттона Мура для реконструкции Вашингтонской гавани. Принимая во внимание предложения CFA, Мур сказал, что будет использовать различные цвета для проекта и, возможно, спроектировать небольшие здания с большим пространством между ними. Между тем городские власти отказались от безоговорочной поддержки проекта. Кроме того, NCPC приказал составить заявление о воздействии на окружающую среду (EIS) для различных предложений по развитию и паркам, исследование, которое займет не менее шести месяцев. В связи с изменением дизайна и требованиями EIS официальные лица Western Development заявили, что дата начала их проекта была перенесена с осени 1980 года на март 1981 года. Компания также дала название своему партнерству с Chessie System: Washington Harbour Associates.
5 марта 1980 года Мур предложил новый дизайн гавани Вашингтон. Проект стоимостью 60 миллионов долларов в стиле постмодерн состоял из двух изогнутых зданий в южной части участка, обращенных к реке Потомак. Пять других зданий, разделенных пешеходными дорожками, были запланированы для районов к востоку, северо-востоку, северу, северо-западу и западу от этих изогнутых построек. Около 60 процентов от общей площади проекта должно было составлять от 350 до 400 кондоминиумов. Торговые площади займут 320 000 квадратных футов (30 000 м 2 ) проекта. Эллиптический бассейн для яхт был запланирован для территории, окруженной зданиями, а парк на берегу реки был предназначен для полосы земли между застройкой и рекой. В целом, проект занимал всего 3,43 акра (13 900 м 2 ), а не 5,9 акра (24 000 м 2 ) в предыдущем предложении. GCA категорически против этого дизайна. Неделю спустя CFA частично одобрило редизайн Мура. Однако он не одобрил высоту проекта. CFA заявило, что проект высотой 86 футов (26 м) был слишком высоким и что он не одобрил бы строительство любого здания выше 60 футов (18 м).
Мур быстро представил пересмотренный дизайн. В результате редизайна высота проекта снизилась до 68,5 футов (20,9 м) (всего на пять футов выше, чем самое высокое здание в Джорджтауне). Площадь комплекса была увеличена до 5,9 акров (24 000 м 2 ), а жилые и торговые здания были перемещены ближе к реке. Из-за этих изменений общий размер проекта уменьшился до 700 000 квадратных футов (65 000 м 2 ) с 750 000 квадратных футов (70 000 м 2 ). CFA утвердило основной план редизайна 8 апреля 1980 года, хотя компания Washington Harbour Associates (WHA) была обязана представить окончательные архитектурные чертежи в CFA и доказать, что Служба национальных парков все еще планировала развить остальную часть набережной как парк. ВАЗ, отвечающий этим двум требованиям, отсрочит строительство примерно на год.
GCA также выступила против переработанного проекта. В ноябре 1980 года GCA потребовало отсрочить на два года проект стоимостью 120 миллионов долларов, пока не будет проведено исследование поймы . GCA утверждало, что проект был расположен на такой низкой земле и так близко к воде, что он будет регулярно затопляться. Девять из 13 членов городского совета округа Колумбия выступили спонсорами законопроекта о запрете строительства на этом проекте до тех пор, пока Федеральное агентство по чрезвычайным ситуациям (которое уже проводило исследование зоны затопления) не было завершено. Мэр Мэрион Барри выступила против принятия закона. Хотя требования по изучению поймы не предъявлялись, прошло еще девять месяцев, пока были получены окончательные архитектурные чертежи и разрешения на строительство. К июлю 1981 года стоимость проекта выросла до 154 миллионов долларов (в основном из-за инфляции ).
Противоречие между Управлением по сохранению исторического наследия
В сентябре 1981 года разгорелась серьезная полемика по поводу действий Кэрол Б. Томпсон, директора Управления по сохранению исторического наследия округа Колумбия (DCHPO). В рамках процесса получения разрешения на строительство от DCHPO требовалось убедиться, что проект соответствует внешнему виду, планировке, строительным материалам, цвету, высоте, стилю и текстуре окружающих зданий и не наносит ущерба характеру района. Поскольку CFA утвердило окончательные архитектурные чертежи, а WHA получила заверения от Службы национальных парков в отношении строительства парка, одобрение DCHPO было последним шагом, который требовался перед тем, как город выдаст разрешение на строительство.
Споры начались, когда Томпсон посетила предполагаемую строительную площадку в конце августа 1981 года. Она не уведомила GCA или WHA, что было нарушением правил DCHPO. 12 сентября Томпсон издал приказ об утверждении проекта. Когда GCA узнало о визите Томпсон на место, оно подало в суд на вынесение ее приказа. Томпсон отменила свой заказ.
Второе посещение объекта (которое соответствовало правилам DCHPO) произошло в начале октября 1981 года. Томпсон был вынужден провести слушание, на котором GCA и WHA высказали свое мнение о том, не повлияло ли предыдущее посещение Томпсона на процесс утверждения DCHPO. 22 октября Томпсон повторно издала свой приказ об утверждении проекта. GCA подала в суд на отмену приказа DCHPO. 4 ноября Апелляционный суд округа Колумбия издал временный запрет на строительство гавани Вашингтон. 14 ноября суд отменил свое постановление, заключив, что слушание показало, что действия Томпсона не нанесли непоправимого ущерба процессу выдачи разрешений DCHPO и что второе посещение объекта было проведено надлежащим образом. Городские власти заявили, что выдадут разрешения на строительство в течение недели, а компания Washington Harbour Associates заявила, что сразу же после этого приступит к строительству.
Строительство гавани Вашингтон
Строительство гавани Вашингтон началось в ноябре 1981 года со сноса заброшенного цементного завода. 1 октября 1982 года Апелляционный суд округа Колумбия оставил в силе свое постановление от 14 ноября 1981 года, которое, по сути, положило конец попыткам GCA наложить запрет на постановление DCHPO.
Некоторые изменения конструкции произошли во время строительства. США Инженерный корпус армии имел право утверждать любое строительство на реке Потомак. В марте 1983 г. ВАЗ запросил разрешение на углубление канала в Потомаке, который приведет к эллиптическому бассейну для лодок в центре проекта, и для утверждения плавучего дока для обеспечения дополнительных лодочных сооружений. ВАЗ также обратился к Корпусу с просьбой дать согласие на строительство дамбы на берегу реки и использовать материал, извлеченный из Потомака, для заполнения области за дамбой. На этой мелиорированной земле компания намеревалась построить дощатый тротуар длиной 700 футов (210 м) . GCA и местные гребные клубы выступили против этих запросов, утверждая, что лодочный бассейн и причал привлекут слишком много моторных лодок, что поставит под угрозу многие каякеры и гребцы, которые используют этот район. Большинство этих предложений были отозваны к ноябрю, когда ВАЗ отказался от эллиптического бассейна в пользу фонтана.
Джордж Хайман строительная компания из Bethesda, штат Мэриленд , был генеральным подрядчиком по проекту строительства Вашингтон - Харбор. Строительный инженер Зиван Коэн из фирмы Таджер-Коэн-Эдельсон и ландшафтный архитектор Джеймс Урбан также работали над комплексом. К ноябрю 1983 года цементного завода не было, земляные работы фундамента были завершены, сваи для зданий забивались, а стальные листы вбивались в землю у берега реки, чтобы защитить территорию от воды.
Стоимость проекта выросла до 200 миллионов долларов к концу 1983 года. Washington Harbour Associates получила финансирование для проекта от KanAm Realty, подразделения KanAm International ( немецкая фирма по развитию недвижимости). Из-за экономических проблем жилые помещения в комплексе были преобразованы в офисные помещения (за которые могла взиматься более высокая арендная плата). Количество офисных площадей подскочило до 480 000 квадратных футов (45 000 м 2 ) с 306 000 квадратных футов (28 400 м 2 ), в то время как торговые площади сократились до 85 000 квадратных футов (7900 м 2 ) с 150 000 квадратных футов (14 000 м 2 ) и жилой площади до 97 000 квадратных футов (9 000 м 2 ) от 236 000 квадратных футов (21 900 м 2 ). Количество кондоминиумов в проекте снизилось на 90 процентов, хотя остальные 38 единиц были построены как одни из самых роскошных в городе. WHA намеревалась сдать в аренду большую часть торговых площадей ресторанам и уже арендовала помещения для заведения на 1000 мест, которое спроектировал Warner LeRoy (тогдашний владелец знаменитой Tavern on the Green ). Оставшаяся розничная торговля (магазин деликатесов, магазин канцелярских товаров, аптека и т. Д.) Будет сдана в аренду предприятиям, обслуживающим потребности владельцев кондоминиумов. Восточная башня была спроектирована для размещения магазинов и ресторанов на первом этаже с офисными помещениями наверху. Западная башня была похожа по дизайну, за исключением того, что на верхних этажах находились кондоминиумы.
К маю 1985 года строительство гавани Вашингтона приближалось к завершению. Подрядчики поспешили завершить строительство шлюзов у основания башен гавани Вашингтон в начале ноября 1985 года, после того, как река Потомак, раздутая сильными дождями, достигла отметки 7 футов (2,1 м) над уровнем паводка.
Одним из требований разрешения на строительство комплекса было то, что он платит за археологическую оценку незастроенной прибрежной территории. На западной стороне застройки (которая должна была стать парком) летом 1985 года археологи обнаружили кирпичный фундамент и полы трех зданий начала 1800-х годов. Руины, а также остатки мощеной улицы были найдены на глубине 1,8 м.
Завершение и открытие
13 июня 1986 года первая очередь Вашингтонской гавани, состоящая из двух изогнутых башен и пяти примыкающих к ним зданий, открыла свои двери. Семьдесят процентов офисных площадей было сдано в аренду (по лучшим ценам), а 32 из 38 кондоминиумов уже проданы. Комплекс включал фонтан «водный танец» стоимостью 2 миллиона долларов, спроектированный Уильямом Хоббсом, и еще от 6 до 7 миллионов долларов было потрачено на общественные места внутри комплекса. Уорнер Лерой объявил, что название его высококлассного ресторана будет «Потомак». Вторая фаза проекта, которая состояла из отеля / офисного здания на земле между 30-й северо-западной улицей и Рок-Крик, должна была начаться в конце 1986 года. Но вторая фаза так и не была завершена. Земля была продана, и в 2006 году на ней построили Дом Швеции .
Критический прием
Описание комплекса
В момент постройки комплекс Вашингтон-Харбор стоимостью 200 миллионов долларов состоял из пяти зданий с 23 фасадами. Каждое здание шестиэтажное. Общая внутренняя площадь составляла чуть менее 1 000 000 квадратных футов (93 000 м 2 ), хотя сдаваемое в аренду внутреннее пространство составляло всего 536 000 квадратных футов (49 800 м 2 ). Главное здание состояло из двух блочных длинных построек. Южная половина каждого здания была изогнута, и эти изогнутые крылья окружали большой центральный фонтан. Эта область была открыта на южном конце. Расположенный по оси север-юг, южный край сооружения был параллелен реке Потомак (которая уходила с юго-востока на северо-запад). Через центр этих двух зданий проходила набережная Томаса Джефферсона (бывшая улица Томаса Джефферсона). Первоначально спроектированные с одинаковой высотой, наличие жилого пространства в западной башне (у которой была разная высота от пола до потолка) сделало две структуры неравными. Озеленение набережной Томаса Джефферсона было спроектировано Джо Брауном и Майклом Вергасоном из ландшафтной архитектурной фирмы EDAW в сотрудничестве с Arthur Cotton Moore Associates.
Вашингтон-Харбор опирался на постмодернистское сочетание ар-деко , ар-нуво , возрождения барокко , готического возрождения , греческого возрождения , возрождения эпохи Возрождения , романского возрождения и викторианских архитектурных стилей. Наружные стены в основном были кирпичной (бежевой и коричневой) и известняковой (светло-бежевой). Кирпич был не ровный, а скорее утопленный, выступающий и различной геометрической формы. Некоторые колонны , контрфорсы и пилястры, использованные в комплексе, были структурными, но многие - нет. На протяжении всего комплекса использовались круглые и плоские арки различной ширины и высоты, кронштейны , неполные карнизы , фронтоны , фронтоны и декоративные завитки . На крыше имелись рифленые кирпичные дымоходы разной высоты, украшенные кронштейнами . Балконы и террасы на крыше были отделаны кирпичными или металлическими парапетами в самых разных стилях. Крыша состояла из изогнутого металла, установленного под разными углами, и окрашенные в белый цвет металлические купола разной ширины покрывали круглые офисы, круглые конференц-залы и жилые комнаты в форме ротонды внизу.
Форма, размер и стиль окон и дверей во всем комплексе Вашингтонской гавани сильно различались. Окна в одних местах были одинарными, в других - горизонтальными лентами. Окна по периметру часто украшали углы, а вместо окон иногда использовались раздвижные стеклянные или французские двери . Подоконники тоже различались по цвету, высоте, материалу, форме и стилю.
Несколько менее разнообразны входы в строение. Большинство входных дверей были стеклянными. Дверные косяки обычно были из зеленого металла, но иногда из бронзы или стали . Большинство дверных проемов защищали стеклянные и металлические козырьки.
Фасады очень разнообразны:
- Колонны разной высоты поддерживали верхние этажи комплекса со стороны реки Потомак, создавая чрезвычайно узкий нефункциональный портик . Капитал на вершине каждого столбца смутно Коринфянин в стиле, изготовлен из формованного листового металла , и содержит скрытый осветительные приборы. На южной стороне комплекса также были кирпичные опоры , пилястры и комбинации пилястр / колонн. На верхних этажах использовались летающие контрфорсы . Стеклянная навесная стена, за которой находился ресторан Потомак, была украшена металлическими орнаментами, похожими на те, что можно найти в викторианских чугунных павильонах .
- Восточный фасад состоял из конусообразных белых колонн, обрамлявших большие вентиляционные решетки.
- Северный фасад представлял собой стеклянную навесную стену из шести пролетов, слегка наклоненную внутрь. Ритм, пропорции, размер и расстояние между окнами в каждом отсеке и на каждом этаже были разными.
- Западный фасад состоял из стеклянной ненесущей стены, которая немного наклонялась внутрь. Фасад выступал наружу (имитируя ниши и башни ) в некоторых точках, а в некоторых местах имел остроконечную крышу. В южном углу здания круглая уличная площадь врезалась в тротуар на западе (предоставляя несколько парковочных мест), в то же время прорезая дугу в фасаде здания. Это помогло создать переход от плоского южного фасада к более разнообразному западному фасаду.
- Фасады, выходящие на набережную Томаса Джефферсона (бывшая улица Томаса Джефферсона), имели горизонтальный стык, который был глубоко утоплен и покрыт рустом . Выступающая стена над стыком поддерживалась консолями .
Архитектор Артур Коттон Мур сказал, что массовые строительные линии длиной в блоки были необходимы из-за необходимости использовать как можно больше места. Чтобы разрушить монолитный, похожий на стену эффект этой массы, каждый длинный фасад был разбит на несколько меньших фасадов и использовались разные архитектурные стили, чтобы сделать здания визуально интересными. Мур сказал, что он спроектировал пешеходные дорожки так, чтобы пешеходы видели только один фасад за раз, поэтому сохраняется последовательность в архитектурном видении.
Пешеходные зоны вокруг и переплетение комплекса состояли из кирпича, керамики , плитняка и гранитной плитки. Набережная Томаса Джефферсона была благоустроена. В нем также было множество скамеек, а у бетонных плантаторов вдоль набережной были специально спроектированы выступы, чтобы они были достаточно широкими, чтобы можно было сидеть. Чугунные решетки в стиле Beaux-Arts закрыли водостоки на уровне улицы. Променад Томаса Джефферсона заканчивался у гигантского эллиптического фонтана с водными танцами, который содержал пятиэтажную башню, похожую на храм греческого возрождения, на западной стороне. Тротуар длиной 600 футов (180 м) был построен на 6 футов (1,8 м) выше среднего уровня воды, слегка нависая над рекой.
Критический прием
Архитектор Роджер К. Льюис , писавший для Washington Post , в целом похвалил структуру, назвав ее «невероятно разнообразным, сложным, временами ошеломляющим архитектурным коллажем». Он назвал готовность Мура разделить комплекс пешеходными дорожками «мастерским ударом урбанизма» и похвалил его «архитектурное изобилие» - то, как Мур фрагментировал большую часть зданий с утопленными и выступающими фасадами самых разных цветов, материалов и стилей. Он также выразил решительное одобрение того, как комплекс был спроектирован для состоятельных арендаторов, но в то же время имел место для публики. Однако он чувствовал, что здание стилистически не вписывается в остальную часть Джорджтауна, хотя Мур опирался на многие архитектурные стили, найденные там.
Архитектурный критик Washington Post Бенджамин Форджи был более двусмысленен. Он назвал эту структуру «поп-архитектурой [которая] гордо идиосинкразична», утверждая, что она потерпела неудачу как часть последовательной архитектуры, но сумела создать уникальное и популярное пространство. Общее впечатление, как утверждал Форги, было разобщенным, хотя некоторые элементы (особенно дымовые трубы и купола на крыше, а также юго-западный угол и западный фасад) очень хорошо работали вместе. Тем не менее, Форги очень хвалил Променад Томаса Джефферсона и создаваемое им сильное чувство движения и жизненной силы. По его словам, сама по себе световая башня в фонтане также была «правильным объектом в нужном месте» и сильно определяла эллиптическое пространство площади / фонтана. Но даже в этом случае, как он обнаружил, его чистый дизайн не очень хорошо вписывался в «занятость» вокруг него. Спустя два года после открытия проекта Форджи утверждал, что Вашингтонская гавань была «гигантским, загруженным архитектурным яйцом», но одним «в значительной степени искупленным своим прекрасным городским дизайном».
У других были разные мнения о проекте. Репортер по недвижимости Washington Post Джон Минц назвал это архитектурой «поп-арта». Дж. Картер Браун , директор Национальной галереи искусств , насмешливо назвал его «Занаду на Потомаке», в то время как автор « Руководства по архитектуре Вашингтона» AIA считает, что это «любопытная смесь архитектурных мотивов» и мультяшный "- и в целом визуально ошеломляющий. Архитектор Ричард Саул Вурман назвал его «напыщенным» и изобилующим «неуклюжей яркостью», но признал, что он обеспечивает превосходный доступ к реке. Историки архитектуры Памела Скотт и Антуанетта Жозефина Ли заявили, что архитектурные элементы выглядели «вынужденно». Архитектор и профессор Католического университета Америки Питер Блейк в 1987 году насмешливо назвал Вашингтонскую гавань «архитектурой тематического парка в поисках подходящей темы» и обнаружил, что это «дурацкое, причудливое собрание колонн, изгибов, зубцов, куполов, башен, фонтанов и т. Д. болларды, бастионы, полумесяцы, террасы, огневые точки, аллеи, набережные, бульвары, площади и другие колонны и колонны, а также слишком много других фантазий, чтобы упоминать или описывать ". Хотя Блейк назвал этот комплекс «более высокотехнологичным, чем высокотехнологичным», он обнаружил, что он намного превосходит мягкие квадратные конструкции, облицованные известняком, которые обычно строят в городе. Выступая в 1987 году, член правления GCA Дональд Шеннон назвал это «катастрофой, сбором хлама» и осудил его за китч и угощение яппи- консьюмеризму . Репортер Washington Post Мэриэнн Хаггерти в своей статье в 1998 году назвала комплекс «одним из самых архитектурно самобытных зданий города».
Вашингтонскую гавань называют архитектурой, близкой к деконструктивистской . Роджер К. Льюис, решительный критик деконструктивизма, заявил, что проект имеет «умеренно деконструктивистские устремления», потому что его архитектурные элементы фрагментарны и произвольно сгруппированы. Тем не менее, он признает, что он избегает деконструктивизма, потому что имеет подоплеку. Архитектурный критик Washington Post Бенджамин Форги раскритиковал проект по аналогичным причинам. Он утверждал, что основные структурные конструкции Мура были «гениальными и убедительными». Но архитектурный стиль, по словам Форги, - это второстепенная мысль, а не «присущий» зданию Мура. Заявленное Муром обоснование внешнего вида Вашингтон Харбор, как он утверждает, чрезмерно упрощено и устанавливает ложную связь между орнаментом и человеческим масштабом, а также между металлическими украшениями и современностью. Хотя Форджи не использует слово «деконструктивизм», он отметил, что Вашингтонской гавани не хватало контекста и последовательности.
Вашингтонский строительный конгресс вручил компании John J. Kirlin, Inc. премию за мастерство в 1987 году за сантехнические работы на фонтане Вашингтон-Харбор.
Операции
Гавань Вашингтона оказалась популярной среди публики. К весне 1987 года открылся японский ресторан Hisago, а также кондитерская и деликатесы . Строились Tony & Joe's Seafood Place, China Regency ( китайский ресторан ), Jaimalito's Cantina ( мексиканский ресторан ) и французский ресторан . По вечерам сотни бизнесменов, велосипедистов, бегунов, близлежащих жителей и туристов наводняли комплекс, чтобы насладиться свежим воздухом, водой и фонтаном. Гребцы когда-то беспокоились, что комплекс будет привлекать слишком много лодок, но гребцы и гребцы стали пользоваться вновь обретенной популярностью, поскольку их вид спорта стал известен местным жителям, которые могли наблюдать, как они тренируются и соревнуются с дощатой набережной Вашингтонской гавани. Однако около 100 000 квадратных футов (9300 м 2 ) из 560 000 квадратных футов (52 000 м 2 ) запланированных офисных площадей не были закончены или заняты на момент открытия комплекса из-за нехватки арендаторов.
Осенью 1986 года Western Development сократила объем своих инвестиций в Вашингтон-Харбор. Компания выиграла право на застройку Market Square, многофункционального застройщика стоимостью 200 миллионов долларов на Пенсильвания-авеню на северо-западе между 6-й и 7-й улицами на северо-западе. Но Western Development не смогла привлечь необходимое финансирование для строительства Market Square и была вынуждена добавить в качестве партнеров к проекту находящуюся в Техасе девелоперскую компанию Trammell Crow и Dutch Institutional Holding Co., крупнейшего государственного пенсионного фонда в Нидерландах . Впоследствии Western Development продала часть своих инвестиций в Вашингтон-Харбор другим партнерам. В результате CSX Corporation (преемница Chessie System) получила 25,5% проекта, Western Development - 24,7%, KanAm - 9%, а группе индивидуальных партнеров - 40%.
Проблемы управления Western Development
Проблемы с управлением Вашингтонской гавани впервые стали достоянием общественности 27 октября 1987 года, когда главный ресторан комплекса, дорогой и роскошный Потомак Warner LeRoy, закрылся без предупреждения. Газета Washington Post со ссылкой на неназванные источники в ресторанной индустрии сообщила, что Потомак предлагал посредственную еду по высокой цене, слишком много потратил на строительство ресторана, был слишком большим и недостаточно быстро менял посетителей. Но Лерой обвинил Western Development, заявив, что сборы арендаторов резко выросли до 300000 долларов в год с 45000 долларов в год, вывоз мусора был плохим, ландшафтный дизайн был неполным, пожарная сигнализация срабатывала, когда не было пожара, руководство не завершило крытый переход от парковки до подъезд и сантехника были плохими. Лерой также утверждал, что потратил 1 миллион долларов на судебные издержки в борьбе с Western Development (которая управляла имуществом). The Post процитировал другого неназванного владельца ресторана в здании, который согласился с тем, что Western Development - это «боль». (Иск, поданный LeRoy против Western Development, был урегулирован во внесудебном порядке в ноябре 1987 года.) К концу октября другие анонимные арендаторы торговых и офисных помещений жаловались Washington Post, что они тоже столкнулись с высокими непредвиденными расходами и что Western Development не реагировал на их жалобы по поводу физических проблем с оборудованием. Несколько владельцев кондоминиумов в комплексе также жаловались на рост затрат, которые включали расходы на покрытие увеличения налога на недвижимость, плату за обычные услуги по уборке (такие как вывоз мусора, уборку тротуаров и мытье окон) и плату за парковку в гараже. Некоторые неопознанные арендаторы также утверждали, что они были введены в заблуждение относительно эксплуатационных расходов проекта, слишком поздно узнав, что они не покрыли все эксплуатационные расходы и налоги на недвижимость; это пространство часто не было закончено раньше, чем через шесть месяцев после даты доставки; что ошибки конструкции не исправлялись; и что занятость на месте (от которой розничные торговцы зависели для прогнозов продаж) будет 2500 человек, но в итоге всего 1200 человек (несмотря на то, что 85 процентов комплекса было сдано в аренду). Газета Washington Post процитировала неназванный источник в отрасли, который сказал, что западные жители «плохо обращаются с арендаторами» и «не заботятся об их потребностях». Но другие арендаторы, такие как Arthur Young & Co. , Holcomb & Co. и Tony & Joe's, заявили, что довольны тем, как Western Development управляет Вашингтонской гаванью. Western Development обвинила правительство округа в росте расходов, заявив, что за последний год город удвоил налог на недвижимость. Из-за роста операционных расходов сувенирный магазин Hays Harmon был закрыт, а владелец Cafe Rose попытался продать бизнес.
Закрытие Потомака отрицательно сказалось на пешеходном потоке в Вашингтонской гавани, что вызвало экономические трудности для других предприятий розничной торговли. В декабре Washington Harbour Associates обратилась в федеральный суд по делам о банкротстве с просьбой освободить Потомак от аренды, чтобы комплекс мог сдать помещение другому арендатору.
Через шесть месяцев после того, как проблемы управления были впервые обнародованы, CSX Corporation уволила Western Development и наняла Faison Associates в качестве управляющего недвижимостью Washington Harbour.
Продажа Conrad Cafritz
На втором году своего существования Вашингтон-Харбор становился все более проблемной собственностью. Более 32 000 квадратных футов (3000 м 2 ) из 65 000 квадратных футов (6000 м 2 ) торговых площадей и 38 000 квадратных футов (3500 м 2 ) из 110 000 квадратных футов (10 000 м 2 ) ресторанов и офисных помещений были свободны. . (Для сравнения, средний уровень вакантных площадей в городе составлял 8 процентов.) Тридцать из 35 кондоминиумов проекта были проданы в прошлом году, а иск Warner LeRoy на 68 миллионов долларов находился на рассмотрении против владельцев. The Washington Post , цитируя неназванных инсайдеров недвижимости, сообщила, что Вашингтон-Харбор испытывает трудности с зарабатыванием денег, потому что WHA слишком щедро тратит на строительство, которое не может поддерживаться арендой.
29 августа 1988 года местные СМИ объявили, что Конрад Кафриц, наследник империи недвижимости Кафриц , подписал соглашение, по которому он получил контроль над гаванью Вашингтон. CXS незаметно начала попытки продать собственность в 1987 году (до того, как начались споры руководства), прося за нее от 225 до 250 миллионов долларов. Переговоры с Cafritz начались летом 1987 года и быстро разрешились. Хотя цена покупки публично не разглашалась, газета Washington Post сообщила, что она стоила 200 миллионов долларов. (Городские власти оценили недвижимость в 116 миллионов долларов.) Сделка не была прямой покупкой. Согласно условиям соглашения о создании Washington Harbour Associates, CSX не только контролировала партнерство, но и являлась единственным арендодателем Washington Harbour по договору аренды сроком на 198 лет. CSX передал недвижимость в субаренду арендаторам. Используя сложную сделку с участием ряда подставных корпораций , контракты, которые Кафриц заключил с самим собой, и контракты, которые Кафриц заключил лично с президентом CSX Realty Ричардом Бидлсом, Кафриц купил землю под гаванью Вашингтон за 31 миллион долларов. Кафриц получил контроль (но не право собственности) на улучшения собственности, купив долю CSX в Washington Harbour Associates и взяв на себя 198-летнюю аренду. Затем Кафриц взял под свой контроль собственность, сдав в аренду Вашингтон-Харбор двум новым товариществам, созданным Кафрицем исключительно с целью контроля над собственностью. По условиям этих договоров аренды Caftritz взяла на себя все улучшения только в 2182 году.
Неизвестная группа японских инвесторов помогала финансировать приобретение Cafritz, и сделка закрылась 22 декабря 1988 г. (кондоминиумы, которые принадлежали арендаторам, не были включены в покупку).
Аренда Cafritz, похожая на покупку, вызвала споры. Поскольку никакие документы на улучшение не переходили из рук в руки, Cafritz смогла избежать уплаты 3 миллионов долларов в виде налогов на передачу и регистрационных сборов. Поскольку округ Колумбия не облагал налогом аренду, Cafritz платил только налоги и сборы за землю, которые составили всего 620 000 долларов. Избранные чиновники в безденежном городе были возмущены сделкой и обеспокоены тем, что множество других договоров аренды, похожих на покупку, вскоре нанесут ущерб доходам города от налогов на передачу собственности. Споры бушевали в течение нескольких месяцев, пока в мае 1989 года городской совет округа Колумбия не одобрил закон, увеличивающий налог на передачу собственности и закрывающий лазейку при аренде, похожую на покупку.
Сделка Cafritz стабилизировала гавань Вашингтона. Cafritz преобразовал часть торговых площадей в комплексе в офисные помещения (за которые выплачивалась более высокая арендная плата), урегулировал во внесудебном порядке в конце 1988 года иск на 68 миллионов долларов, поданный Warner LeRoy, и снизил арендную плату для новых арендаторов в офисных помещениях на 16 процентов. Через два месяца после того, как Кафриц начал свое владение имуществом, шеф-повар Витторио Теста открыл новый ресторан Leonardo da Vinci Ristorante в части помещения, которое раньше занимал Потомак. Теста превратил пространство из украшенного драгоценностями выставочного зала с люстрами в тихую, мягкую горит ресторан. Ресторан "Леонардо да Винчи" открылся в феврале 1989 года. Он включал менее дорогую, более неформальную столовую и услугу доставки еды на вынос на нижнем уровне. В августе 1989 года Ark Restaurant Corp. объявила о подписании 15-летнего договора аренды нового ресторана Sequoia в гавани Вашингтон. Компания заявила, что средняя цена (20 долларов за ужин) и меньший размер (550 мест по сравнению с 800 местами в Потомаке) сделают новую закусочную прибыльной. Sequoia открылась в сентябре 1990 года. К середине 1990 года Cafritz также арендовала большую часть пустующих офисных помещений в гавани Вашингтон.
Последовательная смена владельца
Cafritz сохранил за собой право собственности на Вашингтон-Харбор всего на два года. К 1990 году у Кафрица возникли финансовые проблемы, и японцы хотели, чтобы он прекратил сотрудничество. В июне 1990 года японцы воспользовались своими договорными правами и за счет финансирования со стороны Long-Term Credit Bank of Japan выкупили долю Cafritz в Вашингтонской гавани.
Вашингтонская гавань продолжала стабилизироваться после приобретения японцами. Новое право собственности привлекло Jones Lang Wootton USA (ныне JLL) в качестве управляющего активами, агента по аренде и управляющего недвижимостью для изменения положения собственности. Наконец, все 35 квартир были проданы (хотя около трети из них снова были выставлены на продажу), 85 процентов офисных площадей было сдано в аренду, и открылся новый итальянский ресторан Pasta Place. Комплекс также стал местом проведения все большего количества бесплатных культурных мероприятий. К лету 1992 года в гавани Вашингтона проходила Потомакская международная регата, джазовый фестиваль под открытым небом, а летом летом устраивались ночные развлечения гитаристов, стальных барабанных оркестров и струнных квартетов . Кроме того, шесть скульптур Джона Сьюарда Джонсона II были установлены на променаде. К маю 1994 года арендная плата за офисные помещения выросла до 88% (но была одной из самых высоких арендных ставок в Джорджтауне, от 32 до 34 долларов за квадратный фут), и такие крупные фирмы, как Hill & Knowlton и Swidler & Berlin заняли свои места. Потомак River Front также снизил эксплуатационные расходы примерно на 25 процентов до 10 долларов за квадратный фут.
В феврале 1988 года компания Jones Lang Wootton USA выступила посредником при продаже Вашингтонской гавани компании Crescent Real Estate Equities за 161 миллион долларов. На момент продажи это была самая высокая цена за квадратный фут, когда-либо уплачиваемая за офисное здание в Вашингтоне, округ Колумбия. Это была первая покупка Crescent здания в Вашингтоне. Опять же, в продажу не входили кондоминиумы, принадлежащие арендаторам.
Компания Crescent Real Estate владела Вашингтонской гаванью три с половиной года. В сентябре 2001 года Crescent продал Вашингтон-Харбор компании Shorenstein Properties за 154,25 миллиона долларов, или 287,67 долларов за квадратный фут.
Компания Shorenstein Properties владела Вашингтонской гаванью два с половиной года. В марте 2003 года он продал комплекс компании Broadway Real Estate Partners за 185 миллионов долларов. Финансирование было предоставлено Lehman Brothers , неустановленным офшорным инвестиционным банком, и несколькими другими частными инвесторами. Повышение цены комплекса на 19,5% произошло благодаря быстрому увеличению заполняемости, которое к 2003 г. достигло 99% (с годовым оборотом менее 1%). Еще 75% площадей были сданы в аренду до 2007 г., и арендная плата больше не взималась. самый высокий в районе, но соответствует другим объектам в центре города. В число новых крупных арендаторов вошли юридические фирмы Foley & Lardner , Collier Shannon Rill & Scott и Orrick, Herrington & Sutcliffe .
Через два года Broadway Real Estate Partners в феврале 2005 года продали Вашингтон-Харбор компании Prudential Real Estate Investors за 220 миллионов долларов.
Хотя гавань Вашингтона собирала «огромные толпы» каждый вечер и по выходным в теплую погоду, Prudential Real Estate Investors продали комплекс в марте 2010 г. MRP Realty и Rockpoint Group примерно за 244,5 миллиона долларов. Инсайдеры в сфере недвижимости заявили, что Prudential, возможно, потребовались деньги для других, более прибыльных инвестиций. Кроме того, резко выросла доля вакантных площадей в комплексе. Во втором квартале 2007 года вакантными были лишь 3,8 процента недвижимости, а в последнем квартале 2009 года - 23,9 процента. MRP Realty уволила давнего управляющего недвижимостью и начала управлять комплексом.
2011 наводнение и ремонт
17 апреля 2011 года в гавани Вашингтона произошло серьезное наводнение. Из-за проливных дождей и сильного прилива река Потомак вышла из берегов на 10–12 футов (от 3,0 до 3,7 м). Поскольку шлюзы либо не открыты, либо частично открыты (источники противоречат их статусу), вода начала литься в гараж, подвал и первый этаж комплекса в 7:00 утра. Все жильцы первого этажа и все жители кондоминиума были эвакуированы. в округе Колумбия пожарной и скорой медицинской помощи Департамента услуг (DCFEMS). В полдень шлюзы были наконец подняты, и представитель DCFEMS Питер Пирингер сказал, что шлюзы "легко ... сдерживали бы" воду, если бы они были на месте. Позже MRP Realty заявила, что, по ее мнению, наводнение достигло максимума и что в открытии шлюзов нет необходимости.
19 апреля против MRP Realty был подан коллективный иск на 5 миллионов долларов от имени компаний и сотрудников, потерявших доход из-за наводнения. В иске говорилось, что MRP Realty не смогла открыть шлюзы, несмотря на соответствующее предупреждение. Еще 39 истцов (большинство из которых - работники ресторана) присоединились к иску, который 15 июня был подан в Верховный суд округа Колумбия для их удовлетворения. Переговоры по урегулированию иска велись осенью 2012 года, но сорвались в октябре. 19 февраля 2013 года судья Высшего суда Эрик Кристин отклонил коллективный иск.
30 июля 2011 года MRP Realty объявила о ремонте Вашингтонской гавани за 30 миллионов долларов. Планы реконструкции, которые еще не были проверены местной Консультативной комиссией по району и городскими властями , добавили новое ресторанное пространство и дополнительную обеденную зону на открытом воздухе и заменили эллиптический фонтан новым фонтаном площадью 7000 квадратных футов (650 м 2 ), способным стать каток площадью от 9000 до 12000 квадратных футов (от 840 до 1110 м 2 ) зимой (источники различались по размеру). MRP Realty заявила, что надеется начать ремонт в начале 2012 года. Руководители MRP Realty заявили, что ремонт не был вызван апрельским наводнением, а был запланирован с тех пор, как компания купила Вашингтон-Харбор в 2010 году. Эти планы ремонта были впоследствии утверждены соответствующими органы власти. Компания M. Arthur Gensler Jr. & Associates спроектировала площадь, фонтан / ледовый каток и внешний ремонт, а Clark Construction выступила генеральным подрядчиком. Фонтан / каток открылся в ноябре 2012 года. Каток площадью 11 800 квадратных футов (1100 м 2 ) был третьим и самым большим катком в городе. Он сразу же оказался популярным.
В ноябре 2012 года MRP Realty объявила, что изучает возможность строительства шестиэтажного жилого дома на 88 семей или отеля на 120 номеров в лесистом северо-восточном углу участка Вашингтон-Харбор. Ни одна из структур не будет выше 60 футов (18 м) в высоту. Администратор по зонированию округа Колумбия Мэтью Ле Грант сообщил MRP Realty, что правила зонирования города, похоже, не препятствуют строительству структуры площадью 70 500 квадратных футов (6550 м 2 ). Владельцы кондоминиумов в Вашингтонской гавани выступили против строительства в январе 2013 года, заявив, что это нанесет ущерб их стоимости собственности.
Вашингтонская гавань объявила 4 марта 2013 года, что шеф-повар Фабио Трабокки откроет новый ресторан Fiola Mare площадью 9000 квадратных футов (840 м 2 ) в Вашингтонской гавани в течение года.
Распродажа 2013
MRP Realty и Rockpoint Group выставили на продажу Вашингтон-Харбор в феврале 2013 года по запрашиваемой цене 250 миллионов долларов. Они продали недвижимость в июне 2013 года за 370 миллионов долларов консорциуму южнокорейских инвесторов Principal Real Estate Investors (PREI) . В октябре PREI заключила контракт с двумя компаниями на оказание помощи в аренде помещений. Компания наняла Transwestern для аренды офисных помещений и Rappaport для аренды торговых площадей.
Операции по затоплению
Дизайн шлюза
В Джорджтауне река Потомак достигает стадии паводка, когда она на 7 футов (2,1 м) выше среднего уровня. На высоте 8 футов (2,4 м) происходит умеренное наводнение. На 10 футах (3,0 м) начинается серьезное повреждение. Рекорд по паводку составляет 19,5 футов (5,9 м), установленный в 1889 году. Почти рекорд в 17,72 футов (5,40 м) был достигнут во время проливных дождей в октябре 1942 года.
Гавань Вашингтона была специально построена недалеко от ватерлинии. Примерно в 1970 году Министерство внутренних дел поручило компании Arthur Cottom Moore Associates изучить, как 80 городов используют свои береговые линии. Исследование показало, что когда города использовали набережные для общественного пользования, они либо возводили «фестивальные / рыночные здания» (где торговцы временно занимают место), которые легко освобождаются, либо возводили дамбы или дамбы, чтобы изолировать реку от суши. Мур был полон решимости предоставить общественности свободный доступ к реке Потомак и избежать обоих решений.
Чтобы преодолеть проблему наводнения, Мур построил шлюзовой шлюз в гавани Вашингтона. Свердруп & Parcel инжиниринговая фирма разработала FloodGate системы на основе барьеров , используемых для защиты атомных электростанций. Пятьдесят семь шлюзов окружают весь комплекс. Ворота различаются по размеру, самые близкие к реке - около 12 футов (3,7 м) в высоту и от 8000 до 10000 фунтов (от 3600 до 4500 кг) в весе. Те, что по другую сторону комплекса, меньше и легче. Ворота были спроектированы для защиты от наводнения высотой 17 футов (5,2 м). Каждые ворота хранятся в углублении под землей и должны подниматься на место между тем, что кажется декоративными столбами, с помощью подъемника или небольшого крана. Затем закопанный газовый компрессор надувает уплотнения по обе стороны от заслонки, чтобы создать уплотнение между заслонкой и столбами. Самый нижний уровень (P2) гаража предназначен для целенаправленного затопления, чтобы давление грунтовых вод удерживало ворота в вертикальном положении.
Ворота - первые в своем роде в мире после постройки - устанавливаются на место от трех до пяти часов. Решение поднять ворота принимает управляющая компания, которая связывается с речным бюро Национальной метеорологической службы в Харперс-Ферри, Западная Вирджиния . Вообще говоря, вода из Harper's Ferry занимает около 36 часов, чтобы добраться до гавани Вашингтон. В 1996 году стоимость установки шлюзов составляла около 18 000 долларов за одно использование. (Гидравлическая подъемная система была рассмотрена, но отвергнута как слишком дорогостоящая, учитывая ограниченное использование ворот.)
Случаи затопления
В период с 1986 по 2012 год шлюзы в гавани Вашингтона использовались не менее 11 раз. В их число входят:
- 17–19 апреля 1987 г. - из-за проливных дождей река Потомак поднялась на 3 фута (0,91 м) 17 апреля. В качестве меры предосторожности были подняты шлюзы. 19 апреля Потомак был на 8 футов (2,4 м) выше нормы, что было самым сильным наводнением с момента первого использования ворот в ноябре 1985 года. Дощатый настил был залит водой.
- 30 марта 1994 г. - Следующее сообщение об использовании шлюзов произошло 30 марта 1994 г., когда река Потомак достигла отметки 10,3 фута (3,1 м) из-за таяния снежного покрова и проливных дождей. Паводковые воды приходили на 30 футов (9,1 м) вглубь суши и имели высоту от 6 до 8 дюймов (от 15 до 20 см) у шлюзов. Тротуар, пришедший в негодность из-за контакта со льдом в феврале, получил дополнительные повреждения.
- 20 января 1996 г. - Тающий снежный покров и проливные дожди снова заставили Потомак подняться на 13,8 футов (4,2 м) над нормальным уровнем, это самый высокий уровень за 25 лет. Гавань Вашингтона была окружена водой, но шлюзы предотвратили любой ущерб.
- 10 сентября 1996 г. - Ураган Фрэн привел к тому, что река Потомак поднялась на 12,1 фута (3,7 м) выше нормы, снова окружив гавань Вашингтона водой. В очередной раз шлюзы защитили комплекс.
- 5 сентября 1999 г. - Остатки урагана «Деннис» заставили гавань Вашингтона открыть шлюзы после того, как было предсказано обширное наводнение. Однако эти прогнозы оказались ошибочными, и дощатый настил почти не был залит водой.
- 17 сентября 2003 г. - проливные дожди от урагана «Изабель» привели к тому, что река Потомак поднялась на 13,75 футов (4,19 м) выше нормы. Несмотря на то, что гавань Вашингтона открыла свои двери, по крайней мере один ресторан в комплексе оставался открытым. Вода покрыла дощатый настил около 3 футов (0,91 м), но не достигла шлюзов. После сильной грозы 23 сентября гавань Вашингтона снова подняла шлюзы, хотя они только что были сняты. Вода просочилась в ресторан Tony & Joe's Seafood еще до того, как ворота были на месте.
- 27–28 июня 2008 г. - Внезапное наводнение из-за сильного дождя заставило гавань Вашингтона открыть шлюзы. Но, несмотря на предсказания наводнения, вода едва покрыла дощатый настил.
- 27 января 2010 г. - Раннее таяние снега и ледяные дамбы на реке Потомак вызвали наводнение реки Потомак возле Вашингтона. Но хотя шлюзы были подняты, вода так и не достигла шлюзов. Он покрыл только дощатый настил и несколько футов площади.
- 17 апреля 2011 г. - Гавань Вашингтона не смогла открыть шлюзы после проливных дождей, что вызвало сильное наводнение в комплексе.
- Май 2011 г. - неделя проливных дождей привела к предупреждению о наводнении в среднем и нижнем течении реки Потомак. Гавань Вашингтона, начинающая оправляться от значительного наводнения в апреле 2011 года, открыла свои двери. За дощатым настилом затопления не произошло.
- 29–30 октября 2012 г. - Прохождение урагана «Сэнди» над Вашингтоном, округ Колумбия, привело к тому, что гавань Вашингтона рано подняла свои шлюзы. Река Потомак достигла высоты 9 футов (2,7 м) выше нормы, но вода не достигла шлюзов.