Брокерские услуги покупателя - Buyer brokerage

Общую статью о брокерских услугах по операциям с недвижимостью см. В разделе «Брокер по недвижимости» .

Посредничество покупателя или агентство покупателя - это практика, когда брокеры по недвижимости и их агенты представляют покупателя в сделке с недвижимостью, а не по умолчанию представляют продавца либо напрямую, либо в качестве субагента . В Великобритании и Австралии наиболее распространен термин « агент по закупке» .

В большинстве штатов США и канадских провинций до 1990-х годов покупатели, которые работали с агентом брокера по недвижимости при поиске дома, были клиентами брокерской компании, поскольку, согласно большинству общих законов большинства штатов в то время, брокер представлял только продавцы. Только с начала 1990-х годов в штатах был принят статут о создании агентств покупателей.

Агентство покупателя может существовать исключительно (когда брокерская фирма предпочитает представлять только покупателей, а не продавцов, в качестве эксклюзивного агента покупателя ) или, в компании с полным спектром услуг, предлагая агентство покупателя покупателям, которые становятся клиентами. Покупатели должны будут согласиться на некую форму двойного агентства в случае, если они захотят купить дом, который эта компания выставила на продажу и в котором она представляет продавца.

Брокеры могут заключить соглашение о посредничестве между покупателем и брокером, чтобы быть представленным, если покупатель работает с другим брокером, а не с брокером, размещающим недвижимость. В некоторых случаях, когда двойное агентство разрешено законом, покупателя может представлять даже листинговый брокер. Если покупатель не заключает это соглашение, он / она остается клиентом брокера, который затем является субагентом брокера продавца.

Покупатели как клиенты

С расширением практики агентских отношений с покупателями в Северной Америке , особенно с конца 1990-х годов в большинстве регионов, агенты (действующие под руководством своих брокеров) получили возможность представлять покупателей в сделке с письменным «агентским соглашением с покупателем», мало чем отличающимся от « соглашение о листинге »между брокерами и продавцами (часто именуемым агентством продавцов). Недвижимости лицензиат при заключении письменного договора с покупателем, соглашается работать исключительно для покупателя и в свою очередь, покупатель соглашается эксклюзивное представительство.

На этом этапе брокерская компания по операциям с недвижимостью должна перед покупателем

  • Лояльность к покупателю, действующая в его интересах.
  • Конфиденциальность за счет неразглашения фактов, которые могут повлиять на способность покупателей согласовывать лучшие условия.
  • Раскрытие информации другим сторонам сделки о том, что лицензиат выступал в качестве агента покупателя.

Брокер ведет переговоры о цене и условиях от имени покупателей и составляет стандартный договор купли-продажи недвижимости, заполнив поля в форме договора. Агент покупателя выступает в качестве доверенного лица покупателя.

Агентские договоры с покупателем

Как и в соглашении о листинге с продавцами, в соглашениях с покупателями должна быть указана дата начала и окончания, а также указаны способы оплаты брокеру покупателя (продавцом или самим покупателем). Кроме того, в нем должны быть прописаны обязанности и обязательства всех сторон.

В соглашении также должно быть указано, как будет разрешаться конфликт интересов. Конфликт интересов может возникнуть, когда покупатель, представленный обычной фирмой, заинтересован продавцом, которого также представляет эта фирма.

Другой потенциальный конфликт интересов может возникнуть, когда одна и та же фирма представляет двух покупателей, конкурирующих за одну и ту же недвижимость.

Агентство недвижимости должно иметь письменную объективную политику в отношении того, как оно будет разрешать конфликты интересов, и эту политику следует сообщать любому потенциальному клиенту заранее.

Соглашения Покупателя Агентства в котором Realtor представляет покупатель недвижимости .

С появлением в начале 1990-х гг. «Агентств покупателя» (посреднических услуг покупателей), в отличие от агентств продавца , агент по недвижимости / брокер соглашается и заключает договор представлять покупателя при покупке дома / собственности. Были разработаны агентские соглашения с покупателем, в которых изложены условия этого представительства. Они аналогичны письменным «Листинговым соглашениям», необходимым между листинговыми агентами и продавцами (владельцами собственности). В агентских соглашениях с покупателем излагаются основные условия взаимоотношений между агентом покупателя и его клиентом-покупателем, включая такие вещи, как срок действия соглашения, комиссионные, которые должны быть получены / выплачены, а также различные права, обязанности и обязательства сторон.

Агент покупателя несет фидуциарные обязанности перед покупателем в соответствии с этими отношениями и соглашением, включая верность, честность, приверженность цели, действия в интересах покупателя и т. Д. Комиссия, которая должна быть выплачена агенту покупателя в рамках агентского соглашения покупателя, хотя в конечном итоге обязательство Покупателя , как правило, полностью или частично зачитывается в счет комиссии за акцию или «кооперативную» комиссию, предлагаемую Листинговым агентом через Службу множественного листинга («MLS»).

Эксклюзивный агент покупателя - это агент по недвижимости, который работает в компании, которая никогда не представляет продавцов в сделках с недвижимостью. Эксклюзивные агенты-покупатели (и их клиенты) избегают конфликта интересов при работе с агентом, который продвигает их объявления или списки своей фирмы. Для покупателя выгодно иметь представительство, потому что агент несет ответственность за получение информации о собственности и консультирование покупателя на основе этой информации. Без соглашения агент может не иметь обязательства работать в интересах покупателя.

Realtor , который выступает в качестве агента покупателя может иметь экономический конфликт интересов , поскольку Агенту по заказу покупателя может быть выплачен более , если покупатель платит больше денег на имущество , но этот экономический стимул, в целом, может быть относительно небольшим по сравнению с общей комиссией .

Смотрите также

Примечания