Обязательная покупка в Англии и Уэльсе - Compulsory purchase in England and Wales

Для аналогичной концепции в других правовых системах см. Известный домен .

Обязательная покупка - это право приобретать права на недвижимость в соответствии с английским земельным правом или покупать это имущество напрямую без согласия текущего владельца в обмен на компенсацию. В Англии и Уэльсе парламент предоставил несколько различных видов принудительной покупательной способности, которые могут использоваться различными органами в различных ситуациях. Такие полномочия служат «на благо общества», но это выражение толкуется очень широко.

История

После движения огораживания в Законе о железных дорогах Суррея 1801 года для строительства железной дороги Суррея использовалась принудительная покупка . С тех пор суды спорили о том, в какой степени принудительная покупка используется для общественного блага.

Хотя земля может быть приобретена с согласия и поведения, которое вызывает разумные ожидания другой стороны, эти частные методы приобретения земли часто недостаточны для адекватного государственного регулирования. Строительство национальной инфраструктуры, такой как железные дороги, жилье и канализация, а также демократически определенные правила планирования национальными или местными властями, как правило, требуют обязательной покупки , поскольку частные собственники могут не отказываться от земли, необходимой для общественных работ, за исключением случаев вымогательства. . Исторически принудительные покупки осуществлялись в соответствии с Законами о пристройках и их предшественниками, где огораживание часто было методом экспроприации людей из общинных земель в пользу баронов и помещиков. Во время промышленной революции большинство железных дорог было построено частными компаниями, которые получали права принудительной покупки на основании частных актов парламента, хотя к концу 19 века полномочия по принудительной покупке постепенно становились более прозрачными и использовались для общего социального обеспечения, как в случае с Законом о здравоохранении. 1875 г. или Закон 1885 г. о жилищном обеспечении рабочего класса . Законодательство об обязательной покупке было значительно расширено во время Первой мировой войны для использования в военных целях, а после войны - для жилищного строительства, поскольку некоторые принципы стали стандартизированы.

Покупка у местных властей

Сегодня раздел 5 Закона о компенсации за землю 1961 года обычно требует, чтобы владелец доли в земле (например, права собственности, аренды или сервитута, как в Re Ellenborough Park ) получал оплату за «стоимость земли ... если она продается на открытом рынке». рынок готовым продавцом ". Компенсация также может быть выплачена за убытки, причиненные дому, или если чей-то бизнес переезжает. Закон об обязательной покупке 1965 года устанавливает условия для совершения покупки, а Закон 1981 года о приобретении земли регулирует условия предоставления " Обязательного заказа на покупку ". Обычно в совершении обязательной покупки заинтересованы либо центральное правительство в лице государственного секретаря, либо местный совет . Полномочия местных советов в отношении совершения покупок по конкретным причинам могут быть изложены в конкретном законодательстве, например в Законе о автомагистралях 1980 года о строительстве дорог в случае крайней необходимости. Тем не менее, раздел 226 Закона о городском и сельском планировании 1990 года , который разрешает обязательную покупку для «облегчения проведения застройки, повторного развития или улучшения» для экономического, социального или экологического благополучия района, должен быть утвержден государственным секретарем. и аналогично раздел 121 Закона о местном самоуправлении 1972 года требует, чтобы совет запрашивал одобрение у министра правительства.

Покупка в лизинг

Семья Гросвенор владела большей частью Mayfair и Belgravia в центре Лондона с тех пор, как сэр Томас женился на наследство земли в 1677 году. Поместье Гросвенор утратило права человека в связи с Законом о реформе арендного права 1967 года , дающим арендаторам « право покупки », но законодательство было ограничено.

Наиболее общие полномочия первоначально появились в Законе о реформе арендованной собственности 1967 года . В соответствии с этим Законом, Законом о реформе арендованного имущества 1987 года и Законом о реформе арендованного имущества , жилищного строительства и городского развития 1992 года частные лица, являющиеся арендаторами, имеют право при определенных обстоятельствах принудить своего арендодателя продлить договор аренды или продать это имущество по оценке.

Возмещение при принудительной покупке не обязательно является денежным платежом в размере стоимости открытого рынка (см. Джеймс против Соединенного Королевства [1986]), но в большинстве случаев сумма, эквивалентная оценке, сделанной так, как если бы между желающим продавцом и желающим покупателем упадет за счет предыдущего хозяина.

Коммунальные предприятия

Коммунальные предприятия имеют законные полномочия, например, на возведение электрических подстанций или прокладку канализационных или водопроводных труб на чужой земле или через нее. Эти полномочия уравновешиваются соответствующими правами землевладельцев принуждать коммунальные компании удалять кабели, трубы или канализационные трубы в других обстоятельствах (см., Например, раздел 185 Закона о водном хозяйстве 1991 г. ).

Обязательная покупка применяется только в той степени, в которой это необходимо для целей покупателя. Таким образом, например, водохозяйственному органу не нужно покупать землю в собственность, чтобы прокладывать через нее канализацию. Сервитут будет достаточным, поэтому в таких случаях орган , вода может приобрести только сервитут за счет использования обязательной покупки.

Процедура

В большинстве случаев заказ на обязательную закупку (CPO) делается закупочным органом или государственным секретарем. CPO должен однозначно идентифицировать затронутую землю и указать владельцев, где они известны. Затем приказ направляется всем владельцам и арендаторам с арендой на срок более месяца или прикрепляется к земле, если некоторые владельцы или арендаторы не могут быть отслежены. Срок подачи возражений составляет не менее 21 дня. Если есть обоснованное возражение, которое не было отозвано, проводится расследование под председательством инспектора. Инспектор подчиняется государственному секретарю. Если госсекретарь подтвердит CPO, то оспорить будет очень сложно.

После подтверждения CPO закупочная организация должна направить Уведомление о рассмотрении в течение трех лет и Уведомление о входе в течение следующих трех лет. Он может вступить во владение землей не менее чем через 14 дней после подачи Уведомления о въезде. Уведомление об обращении требует от собственника земли ответа и обычно является триггером для собственника земли, чтобы подать иск о ее стоимости. Если в течение 21 дня с момента получения уведомления о рассмотрении претензия не поступит, покупатель может передать дело в Земельный суд. Если владельца земли невозможно отследить и он не отвечает на Уведомление о предоставлении услуг, прикрепленное к земле, то закупающий орган должен выплатить сумму компенсации Суду.

Кричел Даун правила

Также: Дело Кричела Дауна

В Crichel вниз принципы обязывают центральные и местные органы власти, когда, приобретя имение в обязательном порядке, они не находят , что они больше не нужно, чтобы предложить его в первую очередь , к человеку , от которого они приобрели его по рыночной стоимости. Однако это применимо только в том случае, если земля существенно не изменилась по своему характеру и не противоречит принципу, согласно которому советы не могут распоряжаться землей «за меньшее вознаграждение, чем можно получить» в соответствии с Законом о местном самоуправлении 1972 года , раздел 123. Это означает, что там, где по какой-то причине трудно оценить землю, может потребоваться продажа земли на тендере или аукционе.

Права человека

Из-за социальной значимости собственности, будь то для личного потребления и использования или для массового производства, законы об обязательной покупке столкнулись с проблемами в области прав человека. Одна из проблем заключается в том, что после приватизации 1980-х годов многие принудительные закупочные полномочия могут использоваться в интересах частных корпораций, чьи стимулы могут расходиться с общественными интересами. Например, Закон о водных ресурсах 1991 г. по- прежнему разрешает государственным органам распоряжаться о принудительной покупке собственности людей, хотя прибыль поступает частным акционерам британских компаний водоснабжения . В деле R (Sainsbury's Supermarkets Ltd) против Wolverhampton CC Верховный суд постановил, что городской совет Вулверхэмптона действовал в ненадлежащих целях, когда он принял во внимание обещание Tesco перестроить другой объект при определении того, следует ли делать обязательный заказ на покупку участка, находящегося во владении компании Sainsbury's . Лорд Уокер подчеркнул, что «право принудительного приобретения, особенно в случае приобретения« от частного к частному », равносильно серьезному посягательству на имущественные права текущего владельца. Тем не менее, принудительные заказы на покупку часто использовались для приобретения земли, которая возвращалась частным лицам. собственник, в том числе в деле Alliance Spring Ltd против первого секретаря, где были приобретены дома в Ислингтоне для строительства стадиона Emirates для футбольного клуба Arsenal . Напротив, в деле James v United Kingdom , Джеральд Гросвенор, шестой герцог Вестминстерский , унаследованный владелец большей части Mayfair и Belgravia , утверждали, что право арендаторов на покупку нарушило их право собственности в соответствии со статьей 1 Протокола 1 к ЕКПЧ . Европейский суд по правам человека постановил, что Закон о реформе арендованной собственности 1967 года , который разрешал арендаторам приобретать недвижимость у своих частных арендодателей, был нарушен. в пределах усмотрения государства-члена. Государство-член уполномочено регулировать права собственности в общественных интересах.

Дела и уставы

использованная литература

  • Денайер-Грин, Барри: Обязательная покупка и компенсация , 8-е издание. Лондон: The Estates Gazette Limited, 2005. ISBN  0-7282-0481-9
  • Сиденхэм, Анджела; Моннингтон, Брюс; и Пим, Эндрю: Основной закон для землевладельцев и фермеров , 4-е издание. Глава 8: Обязательная покупка и компенсация. С. 118–135. Оксфорд: Blackwell Science Limited, 2002. ISBN  0-632-05796-3

Примечания

внешние ссылки