Глаза - Gazumping

Газампинг возникает, когда продавец (особенно собственности) принимает устное предложение (обещание купить) собственности от одного потенциального покупателя, но затем принимает более высокое предложение от кого-то другого. Это также может относиться к продавцу, который повысил запрашиваемую цену или попросил больше денег в последнюю минуту после того, как ранее устно согласился на более низкую цену. В любом случае первоначальный покупатель оказывается в плохой ситуации и должен либо предложить более высокую цену, либо потерять покупку. Термин « газампинг» чаще всего используется в Соединенном Королевстве, Ирландии и Австралии, хотя аналогичные методы можно найти в некоторых других юрисдикциях.

Англия и Уэльс

В связи с высокими ценами на недвижимость на британском рынке жилой недвижимости в конце 1980-х - начале 1990-х гг. В Англии и Уэльсе стало обычным явлением недовольство , поскольку предложение покупателя не имеет юридической силы даже после принятия предложения продавцом. Это связано с тем, что в соответствии со статьей 2 Закона о собственности ( прочие положения) 1989 года и во избежание недобросовестности договор купли-продажи земли должен быть в письменной форме, что является требованием английского права , восходящего к Статуту. о мошенничестве 1677 года. Первоначально это требование было направлено на обеспечение добросовестности и уверенности в сделках с землей.

Когда владелец принимает предложение о недвижимости, покупатель, как правило, еще не заказал обследование здания, и у покупателя еще не будет возможности выполнить рекомендуемые юридические проверки. Предложение о покупке сделано «в соответствии с контрактом», и, таким образом, до обмена письменными контрактами любая из сторон может отказаться от сделки в любое время. На выполнение формальностей может уйти до 10–12 недель, и, если продавец соблазнится более высоким предложением в течение этого периода, покупатель останется разочарованным и останется без средств. Запрашиваемая цена никак не влияет на то, будет ли недвижимость подвергнута «пристальному вниманию», но ее расположение влияет на то, что чаще встречается в Лондоне и на Северо-Востоке. Принятие любого предложения по сравнению с предыдущим называется недоверием.

Когда цены на недвижимость падают, практика газампинга становится редкостью. Термин « gazundering » был придуман для противоположной практики, когда покупатель ждет, пока все будут готовы обменять контракты, прежде чем снизить предложение на недвижимость, что угрожает краху всей цепочки продаж домов, ожидающих завершения сделки. « Газангинг » описывает аналогичную ситуацию, когда продавец полностью отказывается от продажи, ожидая получить лучшую цену предложения или предложение, когда рынок улучшится.

Этот термин может происходить от идишского слова «гезумф», что означает завышать цену или обманывать.


Шотландия

Законодательство и практика Шотландии делают проблему пристального внимания в Шотландии редкостью. В шотландской системе передачи права собственности покупатели либо проходят опрос перед тем, как сделать ставку адвокату продавца, либо делают предложение, «подлежащее обследованию». Продавцы обычно устанавливают дату закрытия для письменных предложений, а затем предоставляют письменное согласие с выбранным предложением. Соглашение становится обязательным, когда поверенный продавца представляет подписанный письменный акцепт предложения покупателя. Если продавец попытается принять более высокую ставку после того, как контракты будут юридически завершены посредством письменного предложения и принятия, его солиситор откажется действовать от его имени, поскольку это, согласно кодексу практики Юридического общества Шотландии , будет являться профессиональным проступком. . Как и в Англии, все контракты на продажу земли должны быть подтверждены в письменной форме, подписаны каждой стороной или от ее имени. В Шотландии юристы сторон подписывают от их имени, в отличие от Англии, где покупатель и продавец подписывают контракт, который был составлен в дублированной форме, причем дубликаты затем обмениваются для заключения имеющего обязательную силу контракта. Часто ошибочно утверждают, что газампинг - редкость в Шотландии, потому что говорят, что устное соглашение о сделке с недвижимостью имеет обязательную юридическую силу; хотя договор о контрактах отличается от закона в Англии, эта редкость объясняется другой системой передачи права собственности.

Однако в Шотландии агент по недвижимости, действующий от имени продавца, может инициировать иную форму газампинга. После того, как истечет срок подачи письменных предложений и агент по недвижимости устно согласился с выбранным предложением, он может попытаться спровоцировать войну между успешным покупателем и конкурентом, который может быть вымышленным, в попытка увеличить предложение, сделанное каждой стороной. В таких обстоятельствах у успешного покупателя мало возможностей для обращения за помощью, который, несмотря на то, что его устно проинформировали о том, что его предложение принято, затем устно уведомляется о том, что его предложение было отклонено в пользу более высокой ставки. Такие ситуации возникают только на ранней стадии процесса передачи права собственности, до письменного принятия предложения, сделанного солиситором продавца. Часто они являются результатом юридического требования со стороны агентов по недвижимости сообщать продавцу о любом более высоком предложении, полученном до письменного подтверждения устно принятого предложения, включая предложения, полученные после даты закрытия.

В Шотландии "газодобыча" возможна, когда у покупателя недостаточно активов для предъявления иска, но это не является обычным явлением.

Соединенные Штаты

Термин « газампинг» не используется в США. В каждом штате действуют разные законы и традиции, но покупатели обычно делают письменное предложение, которое после принятия (подписания) продавцом в большинстве мест является обязательным для продавца. Это известно как договор купли-продажи, в котором могут быть определенные условия. Контракты на покупку жилья в США обычно содержат пункт о проверке - короткий период, в течение которого покупатель может осмотреть недвижимость и отказаться от договора с полным возвратом задатка, если недвижимость не проходит проверки покупателем. Однако продавец не может, за исключением некоторых штатов, отступить в течение периода проверки. Нью-Джерси - это штат, где у продавца есть период «юридической проверки», в течение которого он может отказаться от принятого контракта.

Гадание

На падающем или депрессивном рынке термин «противодействие» относится к практике, когда потенциальный покупатель (особенно собственности) делает устное предложение (обещание купить) собственности по согласованной цене, но впоследствии угрожает отозвать предложение, если продавец соглашается на более низкую цену.

Смотрите также

использованная литература

  1. ^ «Руководство по покупке дома: размышления и другие проблемы» . home.co.uk . Проверено 31 марта 2010 года .
  2. ^ "Взглядывать" . GetAgent . GetAgent.
  3. ^ "Газамп" . Оксфордский словарь через Lexico . Проверено 28 сентября 2020 .

внешние ссылки