Отрицательная передача - Negative gearing

Отрицательный заемный капитал - это форма финансового рычага, при котором инвестор занимает деньги для приобретения приносящей доход инвестиции, а валовой доход, полученный от инвестиций (по крайней мере, в краткосрочной перспективе), меньше стоимости владения и управления инвестициями, включая амортизацию. и проценты, взимаемые по ссуде (но без учета погашения капитала). Инвестор может совершить инвестицию с отрицательной ориентацией, ожидая налоговых льгот или прироста капитала.на вложения после продажи, чтобы превысить накопленные убытки от владения вложением. Инвестор должен принять во внимание налоговый режим отрицательного заемного капитала, который может принести инвестору дополнительные выгоды в виде налоговых льгот, если убыток от инвестиций с отрицательным заемным капиталом подлежит вычету из налогооблагаемой базы другого налогооблагаемого дохода инвестора и если прирост капитала при продаже предоставляется благоприятный налоговый режим.

Обзор

Отрицательный заем часто обсуждается в отношении недвижимости , где доход от аренды меньше, чем процентные расходы по ипотечному кредиту , но может также применяться к акциям компаний, дивидендный доход которых ниже процентных расходов по маржинальному кредиту . Налоговый режим может быть одинаковым, а может и не совпадать.

Положительное заимствование происходит, когда кто-то берет заем для инвестирования в актив, приносящий доход, и прибыль (доход) от этого актива превышает стоимость заимствования. С этого момента инвестор должен платить налог на прибыль от сдачи в аренду до тех пор, пока актив не будет продан, после чего инвестор должен уплатить налог на прирост капитала с любой прибыли.

Когда полученный доход покрывает проценты, это просто целевые инвестиции, которые создают пассивный доход . Стратегия отрицательного заемного капитала приносит прибыль при любом из следующих обстоятельств:

если стоимость актива растет так, что прирост капитала превышает сумму текущих убытков в течение срока инвестирования;
если поток доходов увеличивается и становится больше, чем стоимость процентов (инвестиции становятся положительно ориентированными); или
если стоимость процентов падает из-за более низких процентных ставок или выплаты основной суммы кредита , что делает инвестиции положительно ориентированными.

Инвестор должен иметь возможность финансировать любую недостачу до тех пор, пока актив не будет продан или пока инвестиция не станет положительно ориентированной. Различный налоговый режим планируемых текущих убытков и возможных будущих доходов от прироста капитала влияет на окончательную доходность инвестора. В странах, где налог на прирост капитала ниже, чем доход, инвестор может понести общие убытки до налогообложения, но небольшую прибыль после субсидий налогоплательщиков.

Некоторые страны, включая Австралию и Японию, разрешают неограниченное использование отрицательных убытков от заемных средств для компенсации доходов из других источников. Несколько других стран Организации экономического сотрудничества и развития , включая Соединенные Штаты Америки, Новую Зеландию, Германию, Швецию, Канаду и Францию, разрешают компенсацию убытков с некоторыми ограничениями. Применение налоговых вычетов с отрицательно ориентированного инвестиционного жилья к прочему доходу в Соединенном Королевстве или Нидерландах не допускается. Что касается инвестиционных решений и рыночных цен, другие налоги, такие как гербовые сборы и налог на прирост капитала, могут быть более или менее обременительными в этих странах, повышая или понижая привлекательность жилой недвижимости в качестве инвестиций.

Инвестиционная недвижимость с отрицательной привязкой, как правило, будет оставаться отрицательно ориентированной в течение нескольких лет, когда доход от аренды будет увеличиваться с инфляцией до такой степени, что инвестиции будут иметь положительную направленность (доход от аренды превышает стоимость процентов).

Налоговый режим отрицательного заемного капитала (также именуемый «зачетом убытков от аренды за счет прочего дохода») варьируется. Например:

Соединенные Штаты ограничивают эту практику налогоплательщиками с низкими / средними доходами, которые активно управляют своими инвестициями в аренду, а также позволяют полностью вычесть из налогооблагаемой базы процентные расходы по семейному дому.
Канада ограничивает эту практику, обеспечивая положительную отдачу от инвестиций в течение всего срока ее службы.
страны с более низкими налоговыми ставками имеют меньшую выгоду от отрицательного заемного капитала из-за более низкой максимальной ставки налога или более высокого порога для конкретной налоговой ставки.

Налоговые последствия отрицательного заемного капитала по странам

Австралия

Отрицательное заимствование может быть эффективной с точки зрения налогообложения стратегией в Австралии , потому что налоговая система имеет единую шкалу подоходного налога для доходов из всех источников. Это означает, что для целей налогообложения потери чистого инвестиционного дохода могут быть компенсированы другими типами доходов, такими как заработная плата или доход от бизнеса, только с некоторыми ограничениями или ограничениями.

Отрицательный заемный капитал продолжает оставаться спорным политическим вопросом в Австралии и был серьезной проблемой во время федеральных выборов в Австралии в 2016 году и федеральных выборов в Австралии в 2019 году , в ходе которых Австралийская лейбористская партия предложила исключить возможность вычета из налогов отрицательных убытков от заемных средств против неинвестиционных доход (за некоторыми исключениями), а также вдвое уменьшить скидку по налогу на прирост капитала до 25%. Анализ показал, что отрицательное заимствование в Австралии приносит больше пользы более богатым австралийцам, чем менее богатым.

Федеральный казначей в то время, Скотт Моррисон , в защите негативного зацепления, цит налоговых данных , которые показали , что многочисленных группы среднего дохода (он упомянул учитель, медсестра и электрика) преимущество в большем количестве от негативного зацепления , чем финансовые менеджеры.

Объединенное Королевство

Допуская отрицательное заемное обеспечение в своей основной форме, Соединенное Королевство не разрешает перенос одного типа дохода (или убытка) на другой тип дохода. Это связано с его плановой системой налогообложения . В этом типе налоговой системы уплачиваемый налог зависит от источника дохода. Следовательно, физическое лицо, получившее доход от труда и от земли, будет платить две отдельные налоговые ставки для двух соответствующих источников дохода.

В период с 1997 по 2007 год в рамках проекта «Пересмотр налогового законодательства» эта система была изменена за счет упрощения графиков. Как и в предыдущей системе, людям не разрешалось передавать доходы (или убытки).

Онлайн-ресурс правительства Великобритании по аренде собственности в Англии и Уэльсе описывает, как компенсировать убытки. В нем говорится, что убытки могут быть компенсированы за счет «будущей прибыли путем переноса ее на более поздний год» или за счет «прибыли от другой собственности (если она у вас есть)».

Новая Зеландия

Новая Зеландия допускает отрицательное заимствование и перенос убытков на другие источники дохода с некоторыми ограничениями.

В Руководстве по доходу от аренды указано, что убыток может быть вычтен из других доходов только в том случае, если доход от аренды соответствует рыночной ставке.

Оппозиционная лейбористская партия попыталась поднять негативную реакцию на выборах 2011 года , но после того, как им не удалось добиться победы в правительстве, важность вопроса снизилась.

В Новой Зеландии теперь действуют ограничительные правила, отменяющие отрицательную передачу на рынке жилой недвижимости. Вычеты по жилой собственности могут производиться только из дохода от жилой собственности и не могут вычитаться из доходов из других источников, например из заработной платы.

Канада

В принципе, Канада не допускает передачу потоков доходов. Однако в самой последней канадской налоговой форме указано, что это может происходить при определенных обстоятельствах. Согласно «Строке 221 - Текущие расходы и процентные расходы», процентные платежи по инвестициям, предназначенным для получения дохода, могут быть вычтены:

Заявите о следующих расходах и процентах, которые вы уплатили, чтобы получить доход от инвестиций: [...] Большинство процентов, которые вы платите с денег, которые вы занимаете в инвестиционных целях, но обычно только в том случае, если вы используете их, чтобы попытаться получить инвестиционный доход, включая проценты и дивиденды . Однако, если единственная прибыль, которую могут принести ваши инвестиции, - это прирост капитала, вы не можете претендовать на уплаченные проценты.

Другие источники указывают, что вычет должен быть разумным и что людям следует связаться с налоговым агентством Канады для получения дополнительной информации. В «Доходе от аренды включает форму T776» говорится, что люди могут вычесть убытки от аренды из других источников дохода: «У вас есть убыток от аренды, если ваши расходы на аренду превышают ваш валовой доход от аренды. Если вы несете расходы, чтобы получить доход, вы можете вычесть ваш убыток от аренды по сравнению с другими вашими источниками дохода ". Однако есть нюанс: потери от аренды должны быть разумными. Что является разумным, не определено в Руководстве «Доход от аренды включает форму T776».

Основываясь на этих источниках, требование о возмещении убытков от аренды в счет других доходов в конкретном году разрешается при условии получения прибыли в течение срока инвестирования, за исключением эффекта от прироста капитала.

В Канаде существует федеральный и провинциальный подоходный налог, и вышеуказанное относится только к федеральному подоходному налогу.

Соединенные Штаты

В принципе, федеральный налог США не допускает передачу потоков доходов. Как правило, налогоплательщики могут вычитать расходы на аренду недвижимости из своего дохода от аренды, поскольку сдача недвижимости в аренду обычно считается пассивной деятельностью. Однако, если считается, что арендаторы активно участвовали в деятельности, они могут потребовать вычеты из арендных убытков в счет своего другого «непассивного дохода». Определение «активного участия» изложено в руководстве «Отчетность о доходах, расходах и убытках от аренды»:

Вы активно участвовали в аренде недвижимости, если вы (и ваша супруга) владели не менее 10% арендуемой собственности, и вы принимали управленческие решения или договаривались о том, чтобы другие лица оказывали услуги (например, ремонт) в значительном и добросовестном смысле. Решения руководства, которые могут считаться активным участием, включают утверждение новых арендаторов, принятие решения об условиях аренды, утверждение расходов и другие аналогичные решения.

Любой убыток можно вычесть из других доходов, в зависимости от ряда факторов.

Япония

Япония позволяет налогоплательщикам компенсировать арендные убытки прочими доходами.

Физические лица могут требовать возмещения убытков от арендной платы с минимальными ограничениями, но если собственность принадлежала через товарищество или траст, существуют ограничения.

Существует ряд дополнительных правил, таких как ограничение требований о возмещении убытков из-за безнадежной задолженности. Дополнительную информацию можно найти на сайте налоговой службы Японии.

Германия

Немецкая налоговая система является сложной, но в пределах стандартного федерального налога на прибыль, Германия не разрешает передачу дохода. Убытки от аренды могут быть компенсированы только доходом от аренды. Как указано на сайте Global Property Guide, «Владельцы могут вычесть любые расходы из валовой выручки, которые были понесены для получения, поддержания и сохранения этого дохода».

Германия признает семь источников дохода:

Сельское и лесное хозяйство
Торговля и бизнес
Независимые личные услуги
Трудоустройство
Капитальные вложения
Арендная плата и гонорары
«другой доход», как указано и строго ограничен законом определенными типами доходов, такими как доход от частных сделок и доход повторяющегося характера (например, пенсии)

Доход от каждого из этих источников рассчитывается отдельно.

Доход от аренды облагается налогом как доход и облагается прогрессивной налоговой ставкой. Проценты по кредитам, предоставленным для финансирования недвижимости, расходов и связанных с имуществом затрат (например, плата за управление, страхование), могут быть вычтены из налогооблагаемого дохода от аренды.

Нидерланды

В принципе, голландская налоговая система не допускает передачу дохода. Большинство граждан рассчитывают налог отдельно по 3-м группам доходов:

Во вставке 1 доход включает доход от работы и доход от основного места жительства.
Вставка 2: доход, который включает доход от значительного участия в компании, а также прибыль от значительного пакета акций.
Вставка 3 касается доходов от сбережений и инвестиций.

Голландским компаниям-резидентам и нерезидентам и товариществам, владеющим голландской собственностью, в принципе разрешается вычитать процентные расходы по кредитам в банках или аффилированных компаниях, а также связанные с недвижимостью расходы из своего налогооблагаемого дохода.

Languages

In other projects