Недвижимость - Real property

В английском общем праве , недвижимость , недвижимость , недвижимость или недвижимое имущество , является земля , которая является собственностью какого - то человека , и всех структуры (называемое также усовершенствование или приспособление ) , интегрированными с или прикрепленными к земле, в том числе сельскохозяйственных культур, зданий, машин, колодцы, плотины, пруды, шахты, каналы и дороги, среди прочего. Этот термин имеет историческое значение и возник из прекращенной в настоящее время формы иска , который различает споры о недвижимости и споры о личной собственности . Личная собственность была и остается любой собственностью, не являющейся недвижимостью.

В странах с личным владением недвижимостью гражданское право защищает статус недвижимости на рынках недвижимости, где агенты по недвижимости работают на рынке покупки и продажи недвижимости. Шотландское гражданское право называет недвижимость «наследуемой собственностью», а во французском законодательстве она называется immobilier («недвижимое имущество»).

Историческая справка

Слово «реальный» происходит от латинского res («вещь»), которое в среднеанглийском языке использовалось для обозначения «относящихся к вещам, особенно к недвижимости».

Согласно общему праву, недвижимое имущество - это имущество, которое может быть защищено каким-либо реальным иском, в отличие от личной собственности, когда истцу придется прибегнуть к другой форме иска. В результате такого формалистического подхода некоторые вещи, которые в общем праве считаются землей, не будут классифицироваться как таковые в большинстве современных правовых систем: например, адвокат (право назначать священника) был недвижимой собственностью. В отличие от этого права арендатора проистекают из личных действий, и поэтому общее право первоначально рассматривало аренду как часть личной собственности.

В настоящее время в законе проводится широкое разграничение между недвижимым имуществом (землей и всем, что с ней связано) и личной собственностью (всем остальным, например, одеждой, мебелью, деньгами). Концептуальное различие заключалось между недвижимым имуществом, которое передавало бы право собственности вместе с землей, и движимым имуществом, на которое лицо сохраняло бы право собственности.

В современных правовых системах, основанных на английском общем праве, классификация имущества как недвижимого или личного может несколько различаться в зависимости от юрисдикции или даже в пределах юрисдикции в зависимости от цели, например, при определении того, может ли и как имущество облагаться налогом.

Бетелл (1998) содержит много информации об исторической эволюции недвижимости и прав собственности.

Идентификация недвижимости

Чтобы иметь любую ценность, претензия на любую собственность должна сопровождаться поддающимся проверке и юридическим описанием собственности . В таком описании обычно используются естественные или искусственные границы, такие как морские берега , реки, ручьи, гребни хребтов, берега озер , шоссе , дороги и железнодорожные пути или специально построенные маркеры, такие как пирамиды из камней , столбы геодезистов , железные дороги. булавки или трубы, бетонные памятники, заборы , официальные государственные геодезические знаки (например, нанесенные Национальной геодезической службой ) и т. д. Во многих случаях описание относится к одному или нескольким участкам на площадке , карте границ собственности, хранящейся в публичных записях.

Эти юридические описания обычно описываются двумя разными способами - количество и границы и лот и блок . Третий способ - это система государственного землевладения , используемая в Соединенных Штатах.

Метес. Термин «метес» относится к границе, определяемой измерением каждого прямого участка, определяемой расстоянием между конечными точками и ориентацией или направлением. Направление может быть простым пеленгом по компасу (магнитным) или более точной ориентацией, определяемой точными методами съемки.
Границы. Термин «границы» относится к более общему описанию границ, например, вдоль определенного водотока, каменной стены, прилегающей дороги общего пользования, прилегающего владельца собственности или существующего здания. Система часто используется для определения более крупных участков собственности (например, ферм) и политических подразделений (например, границ города), где точное определение не требуется или было бы слишком дорого, или ранее обозначенные границы могут быть включены в описание.
Система Lot & Block, пожалуй, самая простая для понимания из трех основных геодезических систем. Для юридического описания в системе лотов и блоков описание должно идентифицировать:
- индивидуальный лот,
- блок, в котором расположен лот, если применимо,
- ссылка на подразделение с пластинами или его фазу,
- ссылку, чтобы найти процитированную карту платформы ( т. е. номер страницы и / или тома), и
- описание места официальной записи на карте (например, записано в файлах инженера графства ).
Основные меридианы и исходные данные, регулирующие систему государственного землевладения США .

Система государственного землевладения (PLSS) - это метод геодезической съемки, разработанный и используемый в США для разделения недвижимого имущества на продажу и заселение. В PLSS для разделения использовались условно прямоугольные формы. Базовая единица PLSS - это участок земли, обычно 1 миля в квадрате. Сетка участков земли размером 6 на 6 миль образует так называемый городок . Поселки расположены к востоку и западу от Главного меридиана , а также к северу и югу от Базовой линии .

Определены владения и права собственности

Закон признает различные виды интересов, называемые недвижимостью , в сфере недвижимости. Тип недвижимости обычно определяется языком акта , договора аренды , купли-продажи , завещания , земельного участка и т. Д., На основании которых это имущество было приобретено. Поместья различаются разными имущественными правами, которые принадлежат каждому, и которые определяют срок действия и возможность передачи различных имений. Сторона, пользующаяся поместьем, называется «арендатором».

Некоторые важные типы земельных владений включают:

Плата простая : имущество на неопределенный срок, которое можно свободно передавать. Самый распространенный и, возможно, самый абсолютный тип недвижимости, при котором арендатор имеет наибольшую свободу действий при распоряжении собственностью.
Простое условное вознаграждение: наследство действует вечно до тех пор, пока не выполняется одно или несколько условий, предусмотренных лицом, предоставившим право собственности. Если такое условие все же возникает, собственность возвращается лицу, предоставившему право, или оставшаяся доля переходит к третьей стороне.
Плата за дом : имущество, которое после смерти арендатора переходит к его или ее наследникам.
Пожизненное имущество : Поместье, предназначенное для естественной жизни получателя гранта, называемое «пожизненным арендатором». Если пожизненное имущество может быть продано, продажа не меняет ее продолжительности, которая ограничена естественной жизнью первоначального получателя гранта.
Жизнь недвижимости пур Autre соперничает проводится одним человеком для естественной жизни другого человека . Такое наследство может возникнуть, если первоначальный пожизненный арендатор продаст свое пожизненное имущество другому или если пожизненное имущество изначально предоставлено pur autre vie .
Лизхолд : имущество на ограниченный срок, как указано в контракте, называемое арендой, между стороной, предоставившей право аренды, называемой арендатором, и другой стороной, называемой арендодателем, имеющей более длительное имущество в собственности. Например, жительница квартиры с арендой на год имеет в своей квартире арендованное имущество. Арендаторы обычно соглашаются платить арендодателю заявленную арендную плату. Хотя право аренды относится к недвижимому имуществу, право аренды исторически классифицируется как личное имущество.

Считается, что арендатор, обладающий неделимым имуществом в некоторой собственности после прекращения некоторого имения на ограниченный срок, имеет «будущие интересы». Два важных типа будущих интересов:

Возврат : Возврат возникает, когда арендатор предоставляет имущество на меньший максимальный срок, чем его собственный. Право собственности на землю возвращается первоначальному арендатору, когда истекает срок владения получателем гранта. Будущий интерес первоначального арендатора - возврат.
Остаток : Остаток возникает, когда арендатор с простой оплатой предоставляет кому-то пожизненное имущество или простую условную плату и указывает третью сторону, которой земля переходит, когда пожизненное имущество заканчивается или возникает условие. Говорят, что у третьей стороны есть остаток. Третье лицо может иметь законное право ограничить пожизненное использование земли арендатором.

Имущество может находиться в совместном владении как совместные арендаторы с правом наследования или как общие арендаторы . Разница между этими двумя типами совместного владения земельным участком состоит в основном в наследовании имущества и долях участия, которыми владеет каждый арендатор.

В случае совместной аренды с правом наследования или JTWROS смерть одного арендатора означает, что оставшиеся арендаторы становятся единственными владельцами недвижимости. Наследникам умершего арендатора ничего не переходит. В некоторых юрисдикциях должны использоваться специальные слова «с правом наследования», или предполагается, что арендаторы являются общими арендаторами без права наследования. Совладельцы всегда заключают договор JTWROS равными долями, поэтому каждый арендатор должен владеть равной долей собственности независимо от любого вклада в покупную цену. Если собственность когда-нибудь будет продана или разделена, выручка должна быть распределена поровну, без каких-либо кредитов на превышение суммы, которую один совладелец мог внести для покупки собственности.

В случае смерти совладельца договора о совместном владении арендаторами (TIC) наследуемая часть имущества будет пропорциональна его доле владения, которая считается равной для всех арендаторов, если иное не указано в передаточном акте . Однако, если собственность TIC продана или разделена, в некоторых штатах, провинциях и т. Д., Может быть автоматически сделан кредит на неравные взносы в покупную цену (в отличие от раздела акта JTWROS).

Недвижимость может находиться в совместной собственности с несколькими арендаторами через такие устройства, как кондоминиум , жилищный кооператив и строительный кооператив .

Пакет прав

Недвижимость уникальна, потому что с каждой частью собственности связано несколько прав. Например, в большинстве юрисдикций США признаются следующие права: право продавать; право аренды; право приобретать полезные ископаемые, газ, нефть и т. д. в пределах земли; право использования; право владеть; право на развитие; Эти множественные права важны, потому что владельцы недвижимости обычно могут делать то, что они хотят, с каждым правом. Например, владелец может сохранить все права, но сдать в аренду право на бурение нефтяных скважин нефтяной компании, или же владелец может сохранить все права, но сдать собственность в аренду арендатору. Другими словами, владелец может сохранить, сдать в аренду или продать права на землю.

Другие типы владения

Аллодиальный титул : недвижимость, не зависящая от вышестоящего арендодателя. Аллодиум - это «Земля, находящаяся в абсолютном владении, без какого-либо лорда или начальника; земля, на которую не распространяются феодальные обязанности или бремя. Поместье, находящееся в абсолютном владении, без признания какого-либо начальника, которому в силу этого причитаются какие-либо обязанности».

Юрисдикционные особенности

По законам почти каждой страны государство является конечным владельцем всей земли, находящейся под его юрисдикцией, потому что оно является суверенным или высшим законодательным органом. Физические и юридические лица не имеют аллодиального титула ; они не владеют землей, а имеют только владения на ней, что также известно как «справедливые интересы».

Австралия и Новая Зеландия

Во многих странах система титулов владения недвижимостью Торренса управляется и гарантируется государством и заменяет обременительное отслеживание прав собственности. Система титула Torrens работает по принципу «правового титула путем регистрации» (т. Е. Неотменяемости зарегистрированного интереса), а не «регистрации правового титула». Система устраняет необходимость в цепочке титулов (т. Е. Отслеживание титула по серии документов) и устраняет затраты на передачу прав на такие поиски. Государство гарантирует титул и обычно поддерживается схемой компенсации тем, кто потерял свой титул в результате деятельности государства. Он применялся на практике во всех австралийских штатах и в Новой Зеландии с 1858 по 1875 годы, позднее он был расширен до названия страты и был принят во многих штатах, провинциях и странах, а в измененной форме - в 9 штатах США. .

объединенное Королевство

В Соединенном Королевстве , Корона проводится , чтобы быть окончательным владельцем всей недвижимости в области. Этот факт является существенным, когда, например, прежний владелец отказался от права собственности, и в этом случае применяется закон о выкупе . В некоторых других юрисдикциях (не включая США) недвижимость находится в абсолютном владении .

Англия и Уэльс

В английском праве сохраняется различие между недвижимым и личным имуществом по общему праву, тогда как в гражданском праве проводится различие между «движимым» и «недвижимым» имуществом. Согласно английскому праву, недвижимость не ограничивается владением недвижимостью и расположенными на ней зданиями, часто называемыми «землей». Недвижимость также включает в себя множество чисто концептуальных юридических отношений между отдельными лицами или владельцами земли. Одним из таких отношений является сервитут , при котором владелец одной собственности имеет право передать соседнюю собственность. Другой пример - это различные «бестелесные наследственности», такие как « прибыль-à-prendre» , когда человек может иметь право брать урожай с земли, которая является частью чужого имущества.

В английском праве сохраняется ряд форм собственности, которые в значительной степени неизвестны в других юрисдикциях общего права, таких как адвокатское сословие , ответственность за ремонт алтаря и владения поместья . Все они классифицируются как недвижимость, поскольку они были бы защищены реальными действиями в раннем общем праве.

Соединенные Штаты

Каждый штат США, кроме Луизианы, имеет свои собственные законы, регулирующие недвижимое имущество и владения в нем, основанные на общем праве . В Аризоне под недвижимостью обычно понимается земля и вещи, постоянно прикрепленные к ней. Вещи, которые постоянно привязаны к земле, которые также могут быть названы улучшениями , включают дома, гаражи и здания. Промышленные дома могут получить аффидевит о прикреплении.

Экономические аспекты недвижимости

Землепользование, оценка земли и определение доходов землевладельцев - одни из самых старых вопросов экономической теории. Земля является важным ресурсом ( фактором производства ) для сельского хозяйства, а сельское хозяйство, безусловно, является наиболее важной экономической деятельностью в доиндустриальных обществах. С наступлением индустриализации появляются новые важные области использования земли, такие как места для заводов, складов, офисов и городских агломераций. Кроме того, стоимость недвижимости в виде построек и машин, построенных руками человека, возрастает по сравнению с ценой только земли. В конечном итоге понятие недвижимости охватывает все формы материального основного капитала . С развитием добывающих отраслей к недвижимости приходит природный капитал . С развитием туризма и досуга недвижимость становится все более привлекательной и привлекательной.

Начиная с 1960-х годов , в рамках зарождающейся области права и экономики , экономисты и ученые-юристы начали изучать права собственности, которыми пользуются арендаторы в различных поместьях, а также экономические выгоды и издержки различных имений. Это привело к значительному лучшему пониманию:

Права собственности, которыми пользуются арендаторы в различных владениях. К ним относятся право:
- Решите, как будет использоваться недвижимость;
- Исключить других из пользования имуществом;
- Передавать (отчуждать) некоторые или все эти права другим лицам на взаимоприемлемых условиях;
Характер и последствия трансакционных издержек при изменении и передаче имущества.

Для введения в экономический анализ права собственности см. Shavell (2004) и Cooter and Ulen (2003). Собрание научных статей по теме см. В Epstein (2007). Элликсон (1993) расширяет экономический анализ недвижимости за счет множества фактов из истории и этнографии .

Languages

In other projects