Индекс небоскреба - Skyscraper Index

Чтобы узнать о небоскребе The Index в Дубае, см. The Index (Дубай) .

Индекс небоскребов - это концепция, выдвинутая Эндрю Лоуренсом, аналитиком по недвижимости Dresdner Kleinwort Wasserstein в январе 1999 года, которая показала, что самые высокие здания в мире выросли накануне экономических спадов. Деловые циклы и строительство небоскребов коррелируют таким образом, что инвестиции в небоскребы достигают пика, когда циклический рост исчерпывается и экономика готова к рецессии . Модель индекса небоскребов Марка Торнтона успешно послужила сигналом о финансовом кризисе конца 2000-х годов в начале августа 2007 года.

Фактически, строительство может быть завершено после начала рецессии или позже, когда другой деловой цикл подтолкнет экономику вверх, или даже отменено. В отличие от более ранних примеров аналогичных рассуждений («высота - это барометр бума»), Лоуренс использовал проекты небоскребов в качестве предиктора экономического кризиса, а не бума.

Одно статистическое исследование показало, что высота зданий не является точным предиктором рецессий или других аспектов делового цикла , но что ВВП может предсказать высоту строительства зданий.

Подробности

Лоуренс начал свою статью « Индекс небоскребов: неисправные башни» как шутку (подчеркнутую заголовком, относящимся к комедийному шоу ) и основал свой индекс на сравнении исторических данных, прежде всего из опыта Соединенных Штатов. Он отверг общую статистику строительства и инвестиций, сосредоточившись только на рекордных проектах. Первым ярким примером стала паника 1907 года . Два рекордных небоскреба, Singer Building и Metropolitan Life Insurance Company Tower , были построены в Нью-Йорке до паники и завершены в 1908 и 1909 годах соответственно. Met Life оставалась самым высоким зданием в мире до 1913 года. Еще одна цепочка супервысоких башен - 40 Уолл-стрит , Крайслер-билдинг , Эмпайр-стейт-билдинг - была построена незадолго до краха Уолл-стрит в 1929 году .

Следующие рекордсмены - башни Всемирного торгового центра и Sears Tower , открытые в 1973 году, во время краха фондового рынка 1973–1974 годов и нефтяного кризиса 1973 года . Последний образец, доступный Лоуренсу, башни-близнецы Петронас , открылись после азиатского финансового кризиса 1997 года и удерживали мировой рекорд высоты в течение пяти лет. Лоуренс связал это явление с чрезмерными инвестициями , спекуляциями и денежной экспансией, но не стал подробно останавливаться на этих основных вопросах. Эта концепция была возрождена в 2005 году, когда Fortune осторожно заметила, что пять медиа-корпораций инвестируют в новые небоскребы на Манхэттене (ни одна из них, включая самое высокое, New York Times Building , не побила рекордов).

Интуитивно простая концепция, обнародованная деловой прессой в 1999 году, была перепроверена в рамках австрийской теории цикла деловой активности , которая сама заимствует теории Рихарда Кантильона восемнадцатого века. Марк Торнтон (2005) перечислил три эффекта Кантильона, которые делают индекс небоскребов действительным. Во-первых, снижение процентных ставок в начале бума приводит к росту цен на землю. Во-вторых, снижение процентных ставок позволяет увеличить средний размер компании, создавая спрос на более крупные офисные помещения. В-третьих, низкие процентные ставки обеспечивают инвестиции в строительные технологии, которые позволяют девелоперам побить предыдущие рекорды. Пик всех трех факторов приходится на конец периода роста.

Критики отвергли индекс небоскребов как ненадежный инструмент: рецессия после Первой мировой войны , рецессия 1937 года и рецессия начала 80-х годов не были отмечены какими-либо рекордными проектами. Строительство Вулворт-билдинг (мировой рекорд высоты 1913–1930 гг.) Ознаменовалось локальным кризисом чрезмерного строительства в Нью-Йорке в 1913–1915 гг. Одновременно с рекордным строительным бумом в Чикаго. Торнтон утверждает, что за завершением строительства Woolworth Building последовало третье по величине квартальное снижение валового внутреннего продукта за всю историю , поэтому его не следует рассматривать как исключение из правил (как это делал сам Лоуренс).

Циклические закономерности в сфере недвижимости были тщательно изучены еще до Лоуренса, особенно Гомером Хойтом в 1930-х годах. Анализ опыта Нью-Йорка и Чикаго Кэрол Уиллис в 1995 году показал, что исторически от двух третей до трех четвертей небоскребов строились только для сдачи в аренду; корпоративные «здания», навязывающие торговую марку своих владельцев (включая большинство исторических рекордсменов), были меньшинством, и они тоже сдали помещения в аренду арендаторам. Спекулятивные рынки недвижимости цикличны между двумя разными моделями поведения.

В обычное время, когда стоимость ресурсов предсказуема, эффективность строительного проекта можно надежно оценить с помощью хорошо проверенных формул. Во времена бума рациональное ценообразование уступает место иррациональному поведению покупателей; покупатели делают ставку на постоянно растущий спрос и арендную плату и готовы платить больше, чем обычно. Уиллис сказал, что «высота - это барометр бума», «самые высокие здания обычно появляются до окончания бума, их высота повышается из-за спекулятивной лихорадки, которая затрагивает как девелоперов, так и кредиторов», ссылаясь на циклически завышенную стоимость земли в качестве основного фактора. для увеличения высоты здания, но не повысил этот факт, чтобы стать «указателем».

Связанная с этим концепция, индикатор небоскреба , была популяризирована Ральфом Нельсоном Эллиоттом в 1930-х годах.

В некотором смысле это, кажется, развитие теории Паркинсона К. Норткота о том, что только организации, находящиеся в упадке, имеют гладкие, хорошо спланированные здания. Его любимым примером был не небоскреб, а город Нью-Дели (особенно район, который сейчас называют Дели Лютьена), построенный незадолго до того, как Индия стала независимой от британских строителей.

Строительство Бурдж-Халифы может следовать этой схеме. В октябре 2009 года строительная компания Emaar объявила о завершении внешнего вида здания; в течение двух месяцев правительство Дубая было близко к дефолту по своим кредитам. Стивен Бейли из Daily Telegraph прокомментировал: «Несмотря на всю амбициозность строительства, новая башня Халифа в Дубае - пугающий и бесцельный памятник эпохе субстандартного кредитования».

Эмпирическая проверка гипотезы индекса небоскребов

Исследование Барра , Мизраха и Мундры (2015) направлено на то, чтобы выяснить, существует ли на самом деле корреляция между высотой небоскреба и экономическим ростом. В исследовании рассматриваются два типа данных. Во-первых, в документе рассматриваются даты объявления и завершения строительства самых высоких зданий в мире, а также пики и спады делового цикла США, измеренные Национальным бюро экономических исследований. Они обнаруживают, что практически нет никакой связи между сроками строительства рекордных зданий и деловым циклом. Во-вторых, авторы исследуют рост и экономический рост, используя методы временных рядов тестов векторной авторегрессии и коинтеграции . Они исследуют взаимосвязь временных рядов между самым высоким зданием, построенным каждый год, и уровнем ВВП на душу населения в США, Канаде, Китае и Гонконге. Авторы считают, что две серии взаимосвязаны, что означает, что они движутся вместе с течением времени. Иными словами, самое высокое здание, строящееся каждый год в этих странах, систематически не отклоняется от базового дохода страны, что свидетельствует о том, что, как правило, высота небоскреба не основывается на конкуренции за высоту между строителями. Наконец, методы векторной авторегрессии позволяют авторам увидеть, может ли высота небоскреба предсказать изменения валового внутреннего продукта (ВВП) (т. Е. Предсказать ли высота спада). Авторы считают, что рост фактически не может использоваться для прогнозирования изменений ВВП. Однако ВВП можно использовать для прогнозирования изменений в росте. Другими словами, исследование показывает, что экстремальный рост обусловлен быстрым экономическим ростом, но этот рост нельзя использовать как индикатор рецессии.

Смотрите также

Примечания

использованная литература